Pražská developerská společnost

V posledních letech se v Praze stále více skloňuje téma dostupnosti bydlení. Rostoucí ceny nemovitostí i nájemného přiměly vedení města k hledání nových způsobů, jak celou situaci řešit. Výsledkem dlouhodobých diskusí je nyní projekt takzvaného „městského developera“, jehož cílem je přímo ovlivnit bytovou výstavbu a nasměrovat trh s byty k větší stabilitě. PDS Pražská developerská společnost www.pdspraha.eu je zajímavý příklad systémové podpory výstavby v hlavním městě i inspirací pro další možná řešení situace v oblasti rezidenčních nemovitostí.

Město a developerská činnost: Kde jsou příležitosti ke změně?

Hlavní myšlenkou městského developera je přinést do rozvoje Prahy aktivní roli města. Namísto pasivního přihlížení k vývoji cen pozemků a bytových jednotek budou samosprávy přímo zasahovat do příprav nových projektů.
Stěžejní částí konceptu se stala snaha zajistit především cenově dostupné bydlení – ať už formou pronájmů, spoluvlastnictví, nebo přímo výstavbou bytových jednotek, které zůstanou v gesci města.
Pro Prahu je tento model v mnoha ohledech novátorský: propojování veřejné a soukromé sféry může přinést rychlejší povolovací procesy, a současně stanovit určité mantinely pro ceny a kvalitu bydlení.

Historie příprav: Proč tak dlouho trvalo, než projekt odstartoval

Základní myšlenka o městském developerovi není zcela nová. Hovořilo se o ní už před několika lety, kdy se začalo ukazovat, že klasický tržní mechanismus přestává řešit potřeby obyvatel s průměrnými a podprůměrnými příjmy.
Velkou překážkou byly právní a legislativní komplikace, především způsob, jak stanovit dlouhodobá pravidla, aby se projekty nestřetávaly s obvyklou developerskou praxí a současně zůstaly realizovatelné v reálném čase.
Spolu s tím byla nutná diskuze o financování: Město se muselo rozhodnout, kolik finančních prostředků je ochotno a schopno investovat do rozvoje bydlení a jakým způsobem zajistit ekonomickou udržitelnost.

První projekty v praxi: Co můžeme očekávat

Podle zveřejněných plánů by městský developer měl začít s prvním projektem v nejbližší době. Půjde o pilotní výstavbu několika desítek až stovek bytů (dle velikosti pozemků a zvolené metody financování), čímž se ověří koncept a praktické fungování celého mechanismu.
Počítá se s různými formami bydlení: od tradičních bytů 2+kk a 3+kk až po variabilnější dispozice s důrazem na sdílené prostory či flexibilní uspořádání. Tím se Praze otevře možnost vyzkoušet různé modely bydlení, které reflektují společenskou poptávku.
Pokud pilot uspěje, měl by se projekt městského developera rozšiřovat na větší lokality, například na brownfieldy či rozsáhlé městské pozemky v širším centru i na okrajích Prahy.

Bydlení pro Pražany: Jakou roli hraje veřejný zájem

Hlavním krédem městského developera je zajistit dostupné bydlení pro co nejširší spektrum Pražanů – tedy nejen pro vysoce bonitní klienty, ale i pro střední třídu či mladé rodiny, které obtížně dosáhnou na dnešní komerční hypotéky.
Veřejný zájem se odráží nejen v cenové dostupnosti, ale i ve kvalitě a urbanistickém začlenění samotných projektů. Cílem je, aby se nové domy nestávaly izolovanými „králíkárnami“, ale aby zapadly do okolní zástavby, podporovaly sociální interakce a vytvářely příjemné prostředí k dlouhodobému životu.
Důležitým prvkem bude také péče o udržitelnost. Město má zájem prosazovat energeticky šetrné budovy a napojení na kvalitní dopravní infrastrukturu (cyklostezky, MHD), aby se zohlednila budoucí environmentální hlediska.

Finanční model a investiční výzvy

Samozřejmostí je, že i městský developer musí fungovat ekonomicky. Proto je nutno najít vyvážený poměr mezi cenou pozemků, stavbou a budoucím nastavením nájemného či prodeje. Město jako investor má výhodu stabilních pozemkových portfolií, ale zároveň vůči sobě pociťuje značnou odpovědnost, aby finanční prostředky byly vynakládány co nejefektivněji.
V některých případech může město uzavírat partnerství se soukromými investory v rámci PPP projektů (Public Private Partnership) – tu pak záleží na přesném vymezení rolí a formě sdílení zisků i rizik.
Zprávy naznačují, že město je připraveno v případě úspěchu pilotu rozšiřovat aktivity městského developera i s pomocí úvěrů či dluhopisů, pokud to bude nezbytné pro realizaci větších projektů.

Kritika a možná úskalí

Ačkoli se koncept městského developera těší solidní podpoře řady odborníků a politiků, zaznívají také obavy. Největší riziko spočívá v byrokracii, která často provází veřejnou správu. Hrozí zdlouhavé procesy a těžkopádné rozhodování o podobě jednotlivých projektů.
Kritici se obávají, že město může být jako investor méně efektivní a nákladově náročnější než soukromí developeři, pro které je rychlost realizace i omezení rozpočtu klíčové.
Další otázkou je, jak úspěšně skloubit sociální roli (dostupné nájemné, obecní byty) s tržní realitou (růst stavebních nákladů, tlak na rychlou návratnost investic). Přesto se zdá, že veřejnost je nakloněna alespoň vyzkoušet nový princip.

Výhled do budoucna: Co projekt přinese pražskému trhu s bydlením

Pokud se model městského developera osvědčí, mohl by postupně významněji ovlivňovat nabídku bytů v Praze a snižovat tlak na další růst cen. Vytvoří se také určitá konkurence na trhu, kde dosud hrají prim privátní developeři.
• Pražský magistrát i některé městské části by se mohly stát strategickými hráči. Městský developer by mohl navázat partnerství nejen se soukromým sektorem, ale i s neziskovými organizacemi – například pro stavbu družstevních bytů či komunitních projektů.
• V širším kontextu by mohla Praha inspirovat i další velká česká města (Brno, Ostrava, Plzeň), aby podobný model otestovala u sebe. V době, kdy dostupnost bydlení klesá napříč republikou, se veřejná intervize jeví jako relevantní reakce na ryze tržní přístup.

Šance k proměně pražského bydlení

Zavedení městského developera je důležitý milník v úsilí pražské samosprávy o zlepšení dostupnosti bydlení. Předkládá řešení, které má potenciál prolomit dosavadní omezení a nabídnout pestrou paletu cenově i dispozičně zajímavých bytů.
Jde současně o systémovou změnu, která propojuje městský rozpočet, strategické pozemky a spolupráci se soukromými i veřejnými subjekty. Sami Pražané budou v nadcházejících měsících a letech sledovat, jak se projekt rozvine – a zda přinese skutečnou úlevu pro ty, kdo tápou v neustálém hledání cenově přijatelného bytu.
Pro realitní trh se jedná o významný posun: pokud se podaří udržet efektivitu veškerých procesů, mohla by Praha ukázat, že bydlení nemusí představovat nedostupný luxus, nýbrž základní životní potřebu, kterou lze řídit i veřejnou cestou.