Je to horší, než se předpokládalo. Co by mohlo vyřešit bytovou krizi?

Od poloviny roku 2015 vzrostly ceny nových bytů zhruba o 90 %. Je zřejmé, že situace, kdy je vlastní bydlení pro většinu Pražanů díky jejich nedostatečnému množství a tím i trendu stále rostoucích cen prakticky nedostupné, již není dále udržitelná. Na tom se shodli i experti na bydlení v rámci diskuze, která proběhla 24. června v Centru architektury a městského plánování (CAMP) za účasti náměstka primátora pro územní rozvoj Petra Hlaváčka.

Najít řešení tohoto neblahého vývoje však nebude tak jednoduché. Ukazuje se, že důsledkem tohoto krizového stavu je fakt, že se Pražané stěhují za hranice metropole, což přináší další problémy, jak ukázala studie, která se zaměřuje na ekonomické souvislosti bydlení pro celou metropolitní oblast Prahy a Středočeského kraje. Vyplývá z ní, že Praha musí již dnes počítat s byty pro minimálně 1,55 milionu obyvatel. Výsledná data analýzy však vynesla na světlo i další překvapivý poznatek.
 

Praha pojme až 1,75 milionu obyvatel za den

Analýza, kterou si nechala Praha zpracovat, vycházela z anonymizovaných geodemografických a geolokačních dat mobilních operátorů. Její závěry poskytly zásadní informace o pohybu obyvatel na území hlavního města. Data byla sledována dlouhodobě v únoru, říjnu a prosinci 2018 a ve všech těchto obdobích byla situace obdobná.

Vyplynulo z ní, že do Prahy každý všední den přijíždí téměř 300 až 400 tisíc osob, kteří ji večer opět opouštějí. Jedná se o skupinu, která dojíždí do Prahy za prací, studiem, na jednání, k lékaři apod. Pokud k těmto osobám připočteme turisty, z dat vyplyne, že v přesný okamžik odpoledne ve všední den se na území Prahy pohybuje cca 1,75 milionu obyvatel.

V Praze se podle analýzy dlouhodobě zdržuje kolem 1,55 milionu osob, které lze považovat za rezidenty. Z tohoto počtu obyvatel je kolem 200 tisíc těch, kteří sice z dlouhodobého sledování v Praze bydlí, ale ve sledovaných dnech se zdržovali mimo Prahu (např. na tuzemské nebo zahraniční služební cestě). Na druhé straně podobně 200 až 250 tisíc lidí v Praze přebývá, ale nemají v Praze trvalé bydliště, přičemž evidovaný počet obyvatel statistickým úřadem je 1,3 milionu. Tedy z hlediska vytíženosti bytového fondu, obsazenosti bytů a poptávky po bydlení v Praze je třeba kalkulovat s více než 1,5 milionem obyvatel. A to je významně víc, než se dříve kalkulovalo. 

Prognózy totiž většinou počítaly zhruba s 1,4 milionu obyvateli v roce 2030. Podle aktualizovaných údajů teď na jeden byt připadá v Praze 2,49 obyvatele, tedy ne 2,1 obyvatele, jak se zatím uvádělo.

"Z hlediska obydlenosti na jeden byt jsme se vrátili někam do roku 1984," říká demograf a ekonom Martin Červinka, poradce náměstka Petra Hlaváčka, který má na starosti územní rozvoj Prahy.
 

Středočeský kraj válcuje Prahu

Nad alarmujícími fakty se zamýšleli v CAMPu expert na nemovitosti Eduard Forejt, architekt a specialista na bydlení Lukáš Kohl ze společnosti Doma je Doma a ekonom skupiny Natland Petr Bartoň.

„Počet lidí, kteří se denně pohybují přes hranice Prahy, se dá nazvat extrémním, ale žádné okolnosti zatím nenapovídají tomu, že by se tento trend měl snižovat. Vzhledem k cenám bydlení v Praze navíc není pravděpodobné, že by byl v příštích letech zmírněn trend, kdy desetitisíce osob každý den cestují do Prahy za prací a službami koncentrovanými v metropoli,“ uvedl diskusi Ondřej Špaček za zpracovatele dat analýzy společnosti CE-Traffic.

Důsledkem tohoto procesu je, že i v okresech Praha-východ a Praha-západ nemovitosti významně podražily. A to zejména v oblastech s dobrým dopravním spojením s Prahou. K tomu však nepostačuje kapacita záchytných parkovišť Prahy, a tak mimopražští parkují na místech, která by měla sloužit k parkování osobních automobilů obyvatel sídlišť na hranicích Prahy. Jaké reakce to vyvolává je nabíledni. Pohled z jiného úhlu však říká, že to na celé věci není to nejhorší. jak upozornil v diskusi Lukáš Kohl.

"Zkuste si představit, že by ty stovky tisíc lidí, kteří jsou integrální součástí pražské ekonomiky, nemohly bydlet ve Středočeském kraji. Najednou by s vámi soupeřili o stejné byty na tom omezeném trhu, který je absolutně administrativně svázaný a není schopen vyprodukovat povolení na více než tři až čtyři tisíce bytů za rok," říká Kohl. 
Kde najít peníze na infrastrukturu, když náklady rostou

V souvislosti se zvýšeným pohybem obyvatel, kteří žijí mimo hlavní město, se otevírá otázka rozdělování rozpočtů pro česká města a obce na základě zákona o rozpočtovém určení daní. „Ukazuje se, že parametrizace zákona, na základě, které jsou finance jednotlivým městům a obcím přerozdělovány, není vůči Praze zcela optimální vzhledem ke službám, které hlavní město musí zajišťovat. Chybějící finanční prostředky tak nemohou být využity na přípravu území pro rozvoj bydlení a zlepšení stávající přetížené infrastruktury,” vysvětluje ekonom Petr Bartoň.

A to je silný argument pro magistrát. Podle počtu obyvatel by totiž Praha mohla žádat od vlády ze státního rozpočtu skoro o dvacet procent více peněz, než dosud dostává, a investovat je do přípravy územní infrastruktury.
Mezi další faktory, které ovlivňují výstavbu, patří pomalé povolování staveb, rostoucí ceny pozemků, vysoké daňové zatížení a zejména růst cen stavebních prací spojený s nedostatkem pracovních sil, který má vliv na ekonomickou bilanci projektů. 

„V některých případech vážně hrozí, že vstupy budou natolik drahé, že projekt nebude v místě a čase realizovatelný, i když bude mít všechna povolení,“ říká Eduard Forejt. A k tomu došlo za poslední dva roky," dodává. Zejména kvůli nedostatku pracovních sil se podle něj náklady na stavbu meziročně zvýšily o pět až deset tisíc korun za metr čtvereční.
 

Kdo chce bydlet v Praze a kdo chce ven

Studie magistrátu zahrnuje i určitý sociologický průzkum v rámci otázky, kdo bydlení, ať už vlastní, či nájemní, v Praze vůbec potřebuje. Jsou to samozřejmě lidé, kteří se do metropole stěhují za prací. Převážně jde z velké části o studenty a rozvedené. Každý rok v Praze ukončí studium téměř devět tisíc absolventů magisterského studia a mnoho dojíždějících se po absolutoriu už domů nevrací. Své sehrává i vysoká rozvodovost, kdy jeden z partnerů obvykle potřebuje nový byt. Ročně se na území Prahy rozvedou tři tisíce párů. 

Stěhování ven z města ukazuje i na další problém Prahy. Opouštějí ji také ti movitější, kteří by si za normálních okolností mohli dovolit za určitou výhodnou cenu koupit byt i v Praze. Kdyby ovšem byl k mání. Běžní obyvatelé tzv. nižší střední třídy pak vůbec nedosáhnou na bydlení jak v Praze, tak i ve Středočeském kraji. 

Co dělat? Zpátky do města!

Už dlouho se mluví o tom, že Praha by pro vyřešení bytové krize potřebovala stavět tak 10 000 bytů ročně. Loni se však postavila jen polovina z tohoto množství a dosavadní trend slibuje spíš setrvalý pokles. 

Účastníci diskuse se nakonec stejně jako ostatní zainteresovaní shodli v tom, že nejdůležitějším krokem je zkrácení povolovacích řízení na českých úřadech. Podle ekonoma Petra Bartoně připadá v úvahu i snížení či zrušení DPH z výstavby nových bytů, i když i on sám nevěří, že by stát k něčemu takovému mohl přistoupit.

Jistým řešením by mohla být družstevní výstavba. Kdo s ní má ale po třiceti letech zkušenosti? Zase jen někteří developeři. A co stát? Mohlo by to být řešení, kterého se však experti obávají.

"Když bude stát chtít, postaví těch deset tisíc bytů ročně, které potřebujeme. Ale neudělá to organicky a nebude respektovat poptávku těch, kdo tam mají bydlet. Dostane prostě zadání 'postav deset tisíc bytů' a vystřelí další sídliště, jako je Jižní Město," míní ekonom Bartoň.

Ve městě je však dostatek možných pozemků pro výstavbu, tzv. brownfieldů a transformačních území, kde již zmizela tradiční průmyslová výroba a nejsou dále využívány. Ve spolupráci developerů a magistrátu by se tak dal bytový problém postupně řešit.

„Města již nejsou centry průmyslu, ale především obchodu a služeb, a po všech stránkách se v nich zlepšují podmínky k životu. Aktuální čísla ukazují, že poptávka po životě v Praze je ještě větší, než jsme vnímali, a do budoucna musíme umět s takovými informacemi průběžně pracovat,“ říká náměstek primátora Petr Hlaváček při zamyšlení nad novými fakty, které přinesla studie magistrátu. „Město se musí změřit na rychlé a efektivní využití rozsáhlých transformačních území, která jsou již mnoho let nevyužívána. Jen tak lze zmírnit tlak na infrastrukturu a dlouhodobě alespoň stabilizovat počty těch, kteří každý den dojíždějí,“ dodává náměstek Hlaváček.

Recept je tedy jednoduchý, jeho uskutečnění však jistě tak jednoduché nebude.