Analýza CBRE: výnosy z komerčních nemovitostí půjdou nahoru

CBRE, světový lídr v oblasti komerčních realitních služeb, shrnuje vývoj na trhu komerčních realit v 1. pololetí 2022 a očekávání pro zbytek roku. Jak se současný makro-ekonomický vývoj promítl do trhu komerčních realit? To vše popisuje nejnovější analýza CBRE. Přinášíme několik postřehů, které by vás mohly zaujmout.

Logistika táhne – a boří při tom rekordy

Aktivita na trhu logistických a průmyslových nemovitostí překonala v 1. polovině roku 2022 očekávání: nově bylo pronajato 900 tisíc m², což v meziročním srovnání představuje 33% nárůst. Tím se letošek zařadí na druhé místo v historických tabulkách hned po loňsku. Současně mezinárodní nájemci i nadále přehodnocují své strategie z hlediska globálních dodavatelských řetězců, z čehož by Česká republika mohla profitovat i v blízké budoucnosti.

Aktuální neobsazenost prostor dosahuje pouhých 1,5 % a experti CBRE v tomto směru neočekávají výraznou změnu ani ve 2. pololetí. Jan Hřivnacký, vedoucí pronájmů industriálních nemovitostí v CBRE, komentuje: „Prioritou se u logistických nájemců začíná stávat udržitelnost, která ovlivňuje současný development takovou měrou jako nikdy předtím.“  Do konce roku má na trh přibýt dalších zhruba 940 000 m² nových prostor. Nově dokončené prostory se již nenabízejí pod 5 eur za metr čtvereční na měsíc, přičemž nájmy v Praze již atakovaly hranici 8 eur. Aktuální tempo růstu nájmů v ČR se tak zařadí mezi pět nejrychlejších v Evropě.

Obchodní centra přestála těžké časy. Trh očekává oživení investiční aktivity i novou výstavbu

Letos nově přibude na trh 11 200 m² – dokončí se jedno nové nákupní centrum (OC Javor) a dojde k rozšíření Atrium Palace Pardubice. A i když se v letech 2023 a 2024 otevře hned několik dalších nákupních prostor napříč republikou (např. OC Galerie Pardubice, ale dojde i k rozšíření Centra Černý Most v Praze, Šantovky v Olomouci či Varyády v Karlových Varech), v segmentu maloobchodu se budou v následujícím období nejvíce stavět retail parky.

Po raketovém vzestupu online nakupování během covidu se tempo jeho růstu mírně zpomalí. I přesto e-commerce již dosáhla dalšího historického mezníku, když v celosvětovém měřítku aktuálně činí téměř 20 % veškerých maloobchodních prodejů (v tuzemsku jde o 18% podíl). „Úspěch kamenných obchodů bude do značné míry záviset na jejich schopnosti aplikovat omnichannel strategie. To znamená zpřístupnit zákazníkům co nejširší spektrum vzájemně propojených prodejních kanálů – od ´fyzického´ zážitku v kamenné prodejně až po digitální aplikace a online nakupování,“ popisuje Jan Janáček, vedoucí retail sektoru a oddělení maloobchodních pronájmů v CBRE. Očekává se, že maloobchodní prodeje v ČR meziročně vzrostou o 2 %.

Kancelářský trh se stále více přiklání na stranu nájemců. Prim hrají flexibilita a udržitelnost

Poptávka po nových kancelářských projektech v atraktivních lokalitách bude i nadále na vzestupu (v 1. pololetí meziročně v Praze vzrostla o 41 %), přičemž změny ve způsobu využívání kanceláří směrem k hybridnímu modelu práce povedou k vyššímu zájmu o flexibilní kanceláře. Podle studie “EMEA Office Occupier Sentiment Survey 2022“ je to dáno mj. snahou omezit kapitálové výdaje firem, pružně reagovat na aktuální změny a také možností vstupovat na nové trhy. Současně s tím se také bude zvětšovat rozdíl mezi výší nájemného v nových prémiových kancelářích a v kancelářích typu „B“.

Od začátku roku do června bylo v Praze dokončeno 47 880 m² nových kanceláří (z toho 56 % již bylo předpronajato) a dalších 28 800 m² v 6 různých projektech bude zkolaudováno do konce prosince. V roce 2023 má přijít na pražský trh poměrně dost nových a atraktivních kancelářských budov. To v kombinaci se zpomalující se poptávkou a faktem, že na pražský trh nepřichází téměř žádné nové společnosti, může v příštím roce vést k růstu celkové neobsazenosti – ta se aktuálně pohybuje kolem 8 % (v kancelářích třídy „A“ 8,5 % a v kancelářích třídy „B“ 8 %). Takže i když se nové prémiové kancelářské prostory již nenabízejí pod 14,50-15 eur za metr čtvereční na měsíc, trh se v mnoha lokalitách, a především v Praze stává „trhem nájemců“, kdy pronajímatelé musí v řadě projektů přicházet s pobídkami.

Podle CBRE by neobsazenost ve vysoce kvalitních kancelářských budovách měla zůstávat nižší, protože tyto budovy jsou mezi nájemci čím dál vyhledávanější. Simon Orr, vedoucí týmu zastupování nájemců v oddělení kancelářských pronájmů CBRE, uvádí: „Kolem hybridního stylu práce a ESG se nyní točí celý kancelářský sektor. A administrativní projekty se tomu přizpůsobují – tak, aby poskytovaly flexibilnější a udržitelnější pracovní prostředí.“

ESG je nejen pro zahraniční investory prioritou

Budovy jsou zodpovědné za produkci zhruba 40 % skleníkových plynů na světě. Podle CBRE European Investor Intentions Survey z ledna 2022 více než dvě třetiny evropských investorů přijaly kritéria ESG  ve své investiční praxi a procesech. Tento závazek směrem k ESG se nyní v Evropě stává „novým normálem“ a význam ESG v oboru realit významně roste. Jiří Stránský, vedoucí týmu pro oblast udržitelnosti v CBRE, uvádí: „Celý český trh se snaží do hloubky porozumět tomu, co je obsahem zkratky ESG a jaký vliv to má na byznys. Stále větší příklon k naplňování principů ESG vede nejen k odpovědnějšímu přístupu k životnímu prostředí a ke komunitám, které v něm žijí. Z dlouhodobého hlediska zvyšuje také konkurenceschopnost a hodnotu nemovitostí.“

V 1. pololetí dosáhly investiční transakce téměř 1,16 mld. eur

První půlrok byl z pohledu investic relativně silný, takže v meziročním srovnání dosáhl jejich celkový objem o 35 % vyšších hodnot. Již tradičně vedl sektor kancelářských nemovitostí, které představují 45 % všech investic. Druhý nejvyšší objem patřil maloobchodním nemovitostem, které dosáhly 34% podílu. Třetí příčku s 18% podílem zaujaly průmyslové a logistické nemovitosti.

Obecně lze konstatovat, že trh má ještě větší potenciál, ale nabídku limituje nedostatek prémiových produktů způsobený omezenou výstavbou a pomalými povolovacími procesy. Druhé pololetí proto bude z hlediska investic o něco nižší, přičemž CBRE očekává, že do konce roku dosáhne celkový objem investic 2 mld. eur, tedy obdobně jako loni nebo předloni. Jakub Stanislav, vedoucí v oddělení investic v CBRE, popisuje: „Investiční trh v ČR je nyní tažen nabídkou, nikoli poptávkou. Nabídka je v současné době malá, zvláště pokud jde o prémiové nemovitosti a nemovitosti těsně po dokončení. Čeští investoři využívají právě toho, že zahraniční investoři ve svém zájmu poněkud ochladli a čekají, až se na trhu objeví ten správný prémiový produkt.“ Silná poptávka po investicích mezi českými investory i nadále trvá a jejich podíl již tvoří přes polovinu v tuzemsku proinvestovaného kapitálu. Nicméně vzhledem k pomalému tempu nové výstavby se někteří z nich poohlížejí i po aktivech na Slovensku a v Polsku. U jiných sílí trend investování do sekundárních nemovitostí. Každopádně české fondy v následujících letech porostou.

Nejvíce investory lákají industriální a logistické parky, za nimi následují retailové parky a kanceláře. I ve druhém pololetí lze očekávat podobný zájem, přičemž prodávat se budou vzhledem k omezené nabídce novostaveb i starší nemovitosti. Trh se aktuálně potýká s rostoucí inflací a s hledáním stabilizované ceny mezi vlastníky nemovitostí a potenciálními investory. CBRE předpokládá, že ke sbližování těchto očekávání by mohlo dojít již koncem tohoto roku a naplno se projevit počátkem toho příštího. Výnosy z nemovitostí (yieldy) půjdou během 2. pololetí 2022 nahoru o 25-75 bazických bodů napříč segmenty.