Analýza CBRE: výnosy z komerčních nemovitostí půjdou nahoru

CBRE, světový lídr v oblasti komerčních realitních služeb, shrnuje vývoj na trhu komerčních realit v 1. pololetí 2022 a očekávání pro zbytek roku. Jak se současný makro-ekonomický vývoj promítl do trhu komerčních realit? To vše popisuje nejnovější analýza CBRE. Přinášíme několik postřehů, které by vás mohly zaujmout.

Logistika táhne – a boří při tom rekordy

Aktivita na trhu logistických a průmyslových nemovitostí překonala v 1. polovině roku 2022 očekávání: nově bylo pronajato 900 tisíc m2, což v meziročním srovnání představuje 33% nárůst. Tím se letošek zařadí na druhé místo v historických tabulkách hned po loňsku. Současně mezinárodní nájemci i nadále přehodnocují své strategie z hlediska globálních dodavatelských řetězců, z čehož by Česká republika mohla profitovat i v blízké budoucnosti.

Aktuální neobsazenost prostor dosahuje pouhých 1,5 % a experti CBRE v tomto směru neočekávají výraznou změnu ani ve 2. pololetí. Jan Hřivnacký, vedoucí pronájmů industriálních nemovitostí v CBRE, komentuje: „Prioritou se u logistických nájemců začíná stávat udržitelnost, která ovlivňuje současný development takovou měrou jako nikdy předtím.“  Do konce roku má na trh přibýt dalších zhruba 940 000 m2 nových prostor. Nově dokončené prostory se již nenabízejí pod 5 eur za metr čtvereční na měsíc, přičemž nájmy v Praze již atakovaly hranici 8 eur. Aktuální tempo růstu nájmů v ČR se tak zařadí mezi pět nejrychlejších v Evropě.

Obchodní centra přestála těžké časy. Trh očekává oživení investiční aktivity i novou výstavbu

Letos nově přibude na trh 11 200 m2 – dokončí se jedno nové nákupní centrum (OC Javor) a dojde k rozšíření Atrium Palace Pardubice. A i když se v letech 2023 a 2024 otevře hned několik dalších nákupních prostor napříč republikou (např. OC Galerie Pardubice, ale dojde i k rozšíření Centra Černý Most v Praze, Šantovky v Olomouci či Varyády v Karlových Varech), v segmentu maloobchodu se budou v následujícím období nejvíce stavět retail parky.

Po raketovém vzestupu online nakupování během covidu se tempo jeho růstu mírně zpomalí. I přesto e-commerce již dosáhla dalšího historického mezníku, když v celosvětovém měřítku aktuálně činí téměř 20 % veškerých maloobchodních prodejů (v tuzemsku jde o 18% podíl). „Úspěch kamenných obchodů bude do značné míry záviset na jejich schopnosti aplikovat omnichannel strategie. To znamená zpřístupnit zákazníkům co nejširší spektrum vzájemně propojených prodejních kanálů – od ´fyzického´ zážitku v kamenné prodejně až po digitální aplikace a online nakupování,“ popisuje Jan Janáček, vedoucí retail sektoru a oddělení maloobchodních pronájmů v CBRE. Očekává se, že maloobchodní prodeje v ČR meziročně vzrostou o 2 %.

Kancelářský trh se stále více přiklání na stranu nájemců. Prim hrají flexibilita a udržitelnost

Poptávka po nových kancelářských projektech v atraktivních lokalitách bude i nadále na vzestupu (v 1. pololetí meziročně v Praze vzrostla o 41 %), přičemž změny ve způsobu využívání kanceláří směrem k hybridnímu modelu práce povedou k vyššímu zájmu o flexibilní kanceláře. Podle studie “EMEA Office Occupier Sentiment Survey 2022“ je to dáno mj. snahou omezit kapitálové výdaje firem, pružně reagovat na aktuální změny a také možností vstupovat na nové trhy. Současně s tím se také bude zvětšovat rozdíl mezi výší nájemného v nových prémiových kancelářích a v kancelářích typu „B“.

Od začátku roku do června bylo v Praze dokončeno 47 880 m2 nových kanceláří (z toho 56 % již bylo předpronajato) a dalších 28 800 m2 v 6 různých projektech bude zkolaudováno do konce prosince. V roce 2023 má přijít na pražský trh poměrně dost nových a atraktivních kancelářských budov. To v kombinaci se zpomalující se poptávkou a faktem, že na pražský trh nepřichází téměř žádné nové společnosti, může v příštím roce vést k růstu celkové neobsazenosti – ta se aktuálně pohybuje kolem 8 % (v kancelářích třídy „A“ 8,5 % a v kancelářích třídy „B“ 8 %). Takže i když se nové prémiové kancelářské prostory již nenabízejí pod 14,50-15 eur za metr čtvereční na měsíc, trh se v mnoha lokalitách, a především v Praze stává „trhem nájemců“, kdy pronajímatelé musí v řadě projektů přicházet s pobídkami.

Podle CBRE by neobsazenost ve vysoce kvalitních kancelářských budovách měla zůstávat nižší, protože tyto budovy jsou mezi nájemci čím dál vyhledávanější. Simon Orr, vedoucí týmu zastupování nájemců v oddělení kancelářských pronájmů CBRE, uvádí: „Kolem hybridního stylu práce a ESG se nyní točí celý kancelářský sektor. A administrativní projekty se tomu přizpůsobují – tak, aby poskytovaly flexibilnější a udržitelnější pracovní prostředí.“

ESG je nejen pro zahraniční investory prioritou

Budovy jsou zodpovědné za produkci zhruba 40 % skleníkových plynů na světě. Podle CBRE European Investor Intentions Survey z ledna 2022 více než dvě třetiny evropských investorů přijaly kritéria ESG  ve své investiční praxi a procesech. Tento závazek směrem k ESG se nyní v Evropě stává „novým normálem“ a význam ESG v oboru realit významně roste. Jiří Stránský, vedoucí týmu pro oblast udržitelnosti v CBRE, uvádí: „Celý český trh se snaží do hloubky porozumět tomu, co je obsahem zkratky ESG a jaký vliv to má na byznys. Stále větší příklon k naplňování principů ESG vede nejen k odpovědnějšímu přístupu k životnímu prostředí a ke komunitám, které v něm žijí. Z dlouhodobého hlediska zvyšuje také konkurenceschopnost a hodnotu nemovitostí.“

V 1. pololetí dosáhly investiční transakce téměř 1,16 mld. eur

První půlrok byl z pohledu investic relativně silný, takže v meziročním srovnání dosáhl jejich celkový objem o 35 % vyšších hodnot. Již tradičně vedl sektor kancelářských nemovitostí, které představují 45 % všech investic. Druhý nejvyšší objem patřil maloobchodním nemovitostem, které dosáhly 34% podílu. Třetí příčku s 18% podílem zaujaly průmyslové a logistické nemovitosti.

Obecně lze konstatovat, že trh má ještě větší potenciál, ale nabídku limituje nedostatek prémiových produktů způsobený omezenou výstavbou a pomalými povolovacími procesy. Druhé pololetí proto bude z hlediska investic o něco nižší, přičemž CBRE očekává, že do konce roku dosáhne celkový objem investic 2 mld. eur, tedy obdobně jako loni nebo předloni. Jakub Stanislav, vedoucí v oddělení investic v CBRE, popisuje: „Investiční trh v ČR je nyní tažen nabídkou, nikoli poptávkou. Nabídka je v současné době malá, zvláště pokud jde o prémiové nemovitosti a nemovitosti těsně po dokončení. Čeští investoři využívají právě toho, že zahraniční investoři ve svém zájmu poněkud ochladli a čekají, až se na trhu objeví ten správný prémiový produkt.“ Silná poptávka po investicích mezi českými investory i nadále trvá a jejich podíl již tvoří přes polovinu v tuzemsku proinvestovaného kapitálu. Nicméně vzhledem k pomalému tempu nové výstavby se někteří z nich poohlížejí i po aktivech na Slovensku a v Polsku. U jiných sílí trend investování do sekundárních nemovitostí. Každopádně české fondy v následujících letech porostou.

Nejvíce investory lákají industriální a logistické parky, za nimi následují retailové parky a kanceláře. I ve druhém pololetí lze očekávat podobný zájem, přičemž prodávat se budou vzhledem k omezené nabídce novostaveb i starší nemovitosti. Trh se aktuálně potýká s rostoucí inflací a s hledáním stabilizované ceny mezi vlastníky nemovitostí a potenciálními investory. CBRE předpokládá, že ke sbližování těchto očekávání by mohlo dojít již koncem tohoto roku a naplno se projevit počátkem toho příštího. Výnosy z nemovitostí (yieldy) půjdou během 2. pololetí 2022 nahoru o 25-75 bazických bodů napříč segmenty.

Novinky

Soutěž Best of Realty

Zbývá poslední týden do uzávěrky přihlášek pro 27. ročník soutěže Best of Realty Již 3. září 2025 vyprší lhůta pro přihlašování realitních projektů do 27. ročníku soutěže Best of Realty, která mapuje a oceňuje nejkvalitnější stavby na českém trhu nemovitostí. Do prestižní soutěže pořádané Asociací pro rozvoj trhu nemovitostí (ARTN) se mohou bezplatně přihlásit všechny […]

SKY DREAM Hřebenky

Projekt SKY DREM Hřebenky je moderní rezidenční bydlení zasazené do prestižní lokality pražských Hřebenek, která se vyznačuje klidným prostředím, množstvím zeleně a zároveň výbornou dostupností do centra města. Rezidence SKY DREAM HŘEBENKY je navržena jako architektonicky čistý a elegantní dům s omezeným počtem jednotek, což zaručuje dostatek soukromí a komorní atmosféru. Nabízí byty od menších […]

Palác Savarin

Střed Prahy čeká velkolepá proměna za 10 miliard. Projekt Savarin má zelenou Po šesti letech příprav získala developerská skupina Crestyl pravomocné územní rozhodnutí pro projekt Savarin – jednu z nejvýznamnějších proměn centra Prahy za poslední desetiletí. Ikonické architektonické dílo navržené Thomasem Heatherwickem propojí Václavské náměstí s ulicemi Na Příkopě, Jindřišskou a Panskou a změní tvář […]

Nový rohan

Nová čtvrť na Rohanu: J&T Real Estate investuje 15 miliard korun V samotném srdci pražského Karlína začíná vyrůstat ambiciózní projekt Nový Rohan, který přetváří dosud nevyužitý prostor Rohanského ostrova v moderní městskou čtvrť. Stojí za ním renomovaná developerská skupina J&T Real Estate, která plánuje do výstavby investovat přes 15 miliard korun. Nová etapa městského života […]

Ekocity Zličín

Nové městské čtvrti: Ekospol postaví na Zličíně a Západním městě celkem 4600 bytů za 27 miliard Kč 8. 7. 2025, Praha – Největší rezidenční projekty nejen v historii firmy, ale celé Prahy. Přesně takové plány má developerská společnost Ekospol na pražském Zličíně a Západním městě, kde v budoucnu postaví tisíce bytů. Západní město obohatí dva tisíce bytů, […]

Rezidence Korngold

Rodný dům slavného brněnského rodáka ožívá. V centru Brna vzniká Rezidence Korngold TISKOVÁ ZPRÁVA 7. 7. 2025 Jen pár kroků od Moravského náměstí vzniká nový projekt s názvem Rezidence Korngold. Citlivě pojatá rekonstrukce historické budovy z přelomu 19. a 20. století nabídne moderní bytové jednotky i obchodní prostor. Název projektu odkazuje na slavného brněnského rodáka, hudebního skladatele Ericha […]

Longevity centrum SeniorGarden

V Česku vzniká první Seniorské Longevity centrum Jesenice – Výstavba vůbec prvního tzv. Longevity seniorcentra byla dnes oficiálně zahájena slavnostním poklepáním na základní kámen. Projekt kombinuje moderní domov pro seniory se zvláštním režimem, byty pro seniory, služby pro občany a dětskou skupinu v jednom propojeném areálu. Cílem je vytvořit zcela nový typ komunitního prostoru, který […]

Albatros Kbely

Skanska uvádí do prodeje poslední etapu Albatros Kbely Skanska zahajuje prodej závěrečné etapy rezidenční čtvrti Albatros Kbely v Praze 19. Nový bytový dům Charlie nabídne 89 nízkoenergetických bytů a zároveň upravený design. Finální etapa dotváří městskou čtvrť s rozhlehlým veřejným prostranstvím, občanskou vybaveností v areálu, nejlepší možnou energetickou třídou PENB-A, systémem Smart Home ve standardu i certifikací BREEAM. Zahájení výstavby […]

Přidat komentář