Dá se na bydlení ještě více vydělat?

To není otázka o spekulaci, tedy jak levně byt koupit a draze prodat, nebo jej výhodně pronajímat. Vydělávat na bydlení se totiž dá i jinak, jak ukázalo poslední jednání Stavebního fóra, které se pod heslem Energetika v developerských projektech konalo 15. dubna, jak jinak než on-line, ze studia poradenské firmy Deloitte Czech Republic. 

Je sice všeobecně známo, že se energie v nových rezidenčních objektech mohou různými způsoby ušetřit, což pozná každý vlastník bytu v měsíčních platbách provozních nákladů svého bydlení, ale to není pouze jediný způsob, jak by se dalo na vlastním bydlení vydělávat. Jak bylo řečeno v diskusním setkání je už na spadnutí doba, kdy si budou moci energie vlastníci bytů nejen sami vyrábět, ale také je na trhu za výhodných podmínek prodávat.

Zasvěcení se podle dosavadních zkušeností jistě diví, že by to bylo možné, ale jak poukázali ve svých příspěvcích především Jan Šrytr, ředitel Frank Bold Energy, a Anna Francová, advokátka Frank Bold Advokáti, bude tomu už brzy tak. Na trhu energií totiž dochází díky novele energetického zákona k významným změnám.

Úspory netáhnou? 

Zatím se zdá, že klienti rezidenčních projektů výhody energeticky nenáročných technologií uplatňovaných při provozu vlastního bydlení příliš nezajímají. Jak přiznal Petr Valeš, produktový manager JRD Development, firmy, která je v tomto oboru stavitelství dlouhodobou jedničkou na našem trhu, dnes tento komfort šetřící kapsu zákazníka vnímá podle jeho subjektivních zkušeností jen tak čtvrtina zájemců o nové bydlení. Podobné zkušenosti mají i další developeři, kteří se snaží jít tímto směrem nad rámec směrnic EU a českých norem. 

Pro zákazníka totiž stále zůstává rozhodujícím ukazatelem cena.  Pokud však za srovnatelnou cenu získá byt s přidanou hodnotou úspor energetických nákladů, pak je téměř jisté, že mu dá přednost. Tak například podle Tomáše Vrbického, zakladatele společnosti Noho, která se věnuje developmentu staveb s důrazem na dlouhodobou udržitelnost a ekologii, se díky fotovoltaickým panelům na střeše bytového domu Cihlovka, které zajišťují ohřev teplé užitkové vody, mohou v létě obyvatelé domu koupat v teplé vodě zadarmo. Podle firemního sloganu, že to, co je ekologické, může být i ekonomické, uplatňují při realizaci svých projektů řadu prvků úsporného bydlení od takových maličkostí, jako jsou perlátory šetřící díky vodě nadýchané vzduchovými bublinkami až 50 % její spotřeby až po podlahové vytápění, zelené střechy apod.

To vše je ale spíš výsledkem nadšení řady průkopníků „zeleného bydlení“ jako je nejen Noho, ale na našem trhu především společnost JRD. Dlouhodobý propagátor tohoto typu výstavby představil v diskusi několik projektů své „kuchyně“.  Na nejvyšším vrcholu je zatím v současné době Císařská vinice, kde jsou zdrojem energie díky geotermálním vrtům tepelná čerpadla v kombinaci se stropním vytápěním a chlazením. Samozřejmostí je řízené větrání s rekuperací, aktivní betonové jádro, které akumuluje teplo pro další využití, měření a regulace v systému smart home a další prvky. V dalším projektu Kapka jsou kromě těchto komponentů ještě projektovány fotovoltaické panely, jejichž použití šetří další náklady. Cílem společnosti, jak řekl Petr Valeš, je zajistit svém klientům „trvalou tepelnou stabilitu po celý rok a zdravé bydlení.“ 

Je beze sporu jasné, že většina těchto technologií šetří klientům výrazně jejich kapsu a v případě instalace fotovoltaické elektrárny na střeše domu se dá nezanedbatelná část energie i vyrobit. To však postačí jen k tomu, jak řekl Petr Valeš, „aby dům byl částečně soběstačný“, protože „klíčovým problémem fotovoltaiky je omezení dané plochou střechy.“ Jsou tady ale další možnosti, které ukazují, že rezidenční projekty by mohly být co se týče energií víc než soběstačné. Ale nejen to. Mohly by vlastníkům bytů i vydělávat. Brání tomu ovšem současná legislativa, tedy zatím.

S licencí bez cenové diskriminace

Současné technologie výroby elektrické energie z obnovitelných zdrojů výrazně zlevňují. Jak uvedl Petr Valeš „ceny fotovoltaiky klesly na čtvrtinu původní hodnoty a podobný vývoj lze očekávat snad i u baterií.“ Náklady na vybudování fotovoltaické elektrárny (FVE) u některých developerských projektů by tedy nemusely být vysoké a vyplácela by se jejich instalace i s takovými výkony, které by generovaly určité přebytky, jež by mohly být prodávány do energetické sítě. To se ale stávajícím majitelům příliš nevyplácí. 

Jak podotkl Marek Vinter, předseda představenstva developerské společnosti AVRIOINVEST, „je problémem dlouhodobá návratnost FVE, přebytky do sítě se prodávají za malé peníze, přičemž ukládání do bateriového úložiště nedává ekonomický smysl. Klienti to proto u bytů nevnímají jako přidanou hodnotu.“ 

Kamenem úrazu tak byl zatím fakt, že energie do sítě smí dodávat jen licencovaný obchodník, a ten si stanoví svou cenu. Poslední směrnice EU, tzv. zimní balíček, která je zanesena do novely energetického zákona však situaci zásadně mění. Developer, SVJ, ale i jiný právní subjekt, může být podle této novely nositelem licence. V praxi to znamená, že developer bude kupř. vyrábět ve svém rezidenčním projektu prostřednictvím FVE elektrický proud, postaví si vlastní trafostanicí a bude provozovat tzv. lokální distribuční soustavu, ze které může své přebytky dodávat do celostátní sítě za vyšší ceny než dosud, protože novela energetického zákona, jak řekla Anna Francová, „zakazuje diskriminaci tohoto typu výrobce i spotřebitele neadekvátními daněmi a poplatky.“

Na druhé straně lze jednotlivým vlastníkům bytů účtovat cenu elektrické energie nižší, než by museli jinak platit, anebo zisk využít ve prospěch vlastníků bytů jinak. Svým způsobem může rozvoji lokálních distribučních sítí pomoci i stát, který obdrží na základě peněz získaných z prodeje emisních povolenek v příštích 10 letech postupně 200 mld Kč z modernizačního fondu, jak uvedl Jan Šrytr. Část peněz by měla být využita i na podporu vzniku těchto samostatných energetických komunitních jednotek, na jejichž provozu by pak mohli vlastníci bytů nepřímo vydělávat. Nebude to ovšem tak jednoduché, jak podotkl Jan Šrytr, protože se jedná o „administrativně a obchodně náročnou záležitost, která se na úrovni jednoho nebo dvou domů nevyplatí“, a muselo by se jednat o větší nebo ještě lépe rozsáhlý několika etapový projekt. 

Důležitou otázkou navíc je, kdo si to vezme na starost. Mohl by to být developer, kterému nejde jen o to prodat byty, ale věnovat se projektu i dál, mohlo by to být budoucí SVJ, ale to k tomu nebude mít patrně dostatečnou odbornou kapacitu, mohla by to být i specializovaná správcovská firma. Ať už to ale bude jakkoli, v každém případě se bydlení v takových energeticky nenáročných projektech investorům i vlastníkům víc než vyplatí.