Podlahová, užitná a započitatelná plocha bytu: jak porovnat výměru

Údaj „plocha bytu“ nemá jednotný význam. Různí prodejci a projekty uvádějí podlahovou, užitnou nebo započitatelnou plochu a každá z nich se počítá jinak. Porovnávat byty podle jediného čísla proto může vést k chybnému závěru. Před srovnáním je potřeba zjistit, jaká plocha se u kterého bytu uvádí a co všechno do ní patří.

Proč se čísla u podobných bytů liší

Dva byty se stejným dispozičním řešením mohou mít v inzerátu různou výměru. Rozdíl nemusí znamenat, že je jeden z nich větší. Často vzniká tím, že každý prodejce vychází z jiné metody měření nebo do plochy zahrnuje jiné části: balkon, lodžii, terasu, sklep nebo předsíň.

Pro kupujícího je důležité rozlišit, zda se plocha uvádí jen pro samotné obytné prostory, nebo včetně příslušenství. Stejně tak je dobré vědět, zda jde o údaj z projektové dokumentace, nebo o změřenou skutečnost po dokončení stavby.

Tři základní pojmy

Podlahová plocha

Podlahová plocha je prostý součet ploch všech místností bytu měřených po podlaze. Obvykle se měří po obvodu místností, tedy po vnitřních stěnách. Vypovídá o tom, kolik místa v bytě skutečně máte k dispozici. Může se lišit podle toho, zda se započítávají plochy pod příčkami, šachtami nebo instalačními jádry.

Užitná plocha

Užitná plocha bývá užší pojem než podlahová. Zahrnuje zpravidla plochu místností, které slouží k bydlení a související funkci bytu, a odpočítává se z ní to, co se k užívání nepočítá. Přesná definice se může lišit podle účelu, pro který se údaj používá, například pro dokumentaci, kolaudaci nebo prodej. Proto je vždy vhodné zeptat se, jak byla v konkrétním případě určena.

Započitatelná plocha

Započitatelná plocha je plocha upravená koeficienty podle typu prostoru. Venkovní prostory, například balkony, lodžie nebo terasy, se do ní obvykle započítávají jen částí své skutečné výměry. Používá se hlavně pro vnitřní výpočty developerů, pro rozúčtování nákladů nebo pro stanovení ceny. Z tohoto důvodu může být její hodnota nižší než podlahová plocha celého bytu včetně venkovních částí.

Co se do plochy bytu počítá a nepočítá

Při porovnávání je vhodné si u každé nabídky ujasnit, jak se nakládá s těmito částmi:

Balkon, lodžie a terasa – někdy se uvádějí samostatně, někdy jsou zahrnuty v celkové ploše, jindy jen zčásti.
Sklep a komora – mohou být součástí bytové jednotky, nebo samostatně prodávanou či pronajímanou částí.
Šikmé stropy a podkroví – plocha s nízkou světlou výškou se často počítá jen zčásti nebo vůbec.
Příčky, šachty a instalační jádra – podle metody měření se plocha pod nimi může, ale nemusí odečítat.
Zahrádka a předzahrádka – u přízemních bytů bývá obvykle uvedena zvlášť a netvoří výměru bytu.

Jak správně porovnat byty mezi sebou

Aby bylo srovnání férové, držte se několika kroků:

U každého bytu si vyžádejte rozpis ploch po jednotlivých místnostech včetně venkovních částí.
Zjistěte, jaký druh plochy uvádí cena za metr čtvereční, a zda je cena vztažena k celkové ploše, nebo jen k vnitřní.
Porovnávejte stejný druh plochy. Pokud to není možné, přepočítejte údaje sami podle rozpisu místností.
Posuzujte i skutečné využití prostoru: tvar místností, průchody, umístění oken a možnost umístění nábytku.
Nezapomeňte na to, že cena bytu a cena příslušenství mohou být uvedeny zvlášť.

Orientační srovnání můžete doplnit pomocí naší kalkulačky, do které lze zadat cenu a výměru a získat tak srovnatelný údaj za metr čtvereční. Nabídky novostaveb si můžete projít v katalogu projektů nebo podle lokality.

Na co se zeptat prodejce a co zkontrolovat ve smlouvě

Pro jistotu si nechte písemně potvrdit tyto údaje:

jaký druh plochy je v nabídce uveden a podle jaké metody byl určen,
zda jde o plochu dle projektu, nebo o skutečné zaměření po dokončení,
jak se zachází s balkonem, lodžií, terasou a sklepem,
zda se výměra může po dokončení stavby změnit a jaký to bude mít dopad na cenu,
jaký údaj bude uveden v kupní nebo smlouvě o budoucí smlouvě.

Pokud se cena odvíjí od výměry, nechte si postup přepočtu při případné změně plochy vysvětlit a zapsat. Smluvní podmínky doporučujeme konzultovat s advokátem. Pokud byt financujete hypotékou, ověřte u hypotečního specialisty, který údaj o ploše banka při posouzení nemovitosti používá. Obecné rady k nákupu najdete v našem průvodci nákupem.

Praktický příklad srovnání

Představte si dva byty s podobným dispozičním řešením. První nabídka uvádí jedinou celkovou plochu včetně lodžie. Druhá uvádí zvlášť plochu vnitřních místností a zvlášť plochu venkovního prostoru. Při pohledu na samotné číslo se první byt jeví jako větší a cena za metr čtvereční jako příznivější. Po přepočtu na stejný základ, tedy jen na vnitřní prostory, se však může ukázat, že rozdíl je menší, nebo že je výhodnější druhá nabídka.

Co porovnáváte	Na co dát pozor
Celková plocha	Zda zahrnuje venkovní části a příslušenství
Vnitřní plocha	Zda je měřena po stěnách, nebo podle projektu
Cena za metr čtvereční	K jaké ploše se cena vztahuje
Venkovní prostory	Zda jsou započteny celé, zčásti, nebo zvlášť

Pokud si nejste jistí, jak výměru v konkrétní nabídce číst, můžete nám poslat poptávku bydlení. Informace o společnostech, které byty staví, najdete také v přehledu developerů.

Časté otázky

Je lepší porovnávat byty podle podlahové, nebo užitné plochy?

Rozhodující je, aby u všech porovnávaných bytů byl použit stejný druh plochy. Pro představu o skutečném místě k bydlení je užitečná vnitřní plocha bez venkovních částí, ale vždy ji doplňte o údaje o balkonu, lodžii či sklepu.

Může se výměra bytu po dokončení stavby změnit?

Ano, skutečné zaměření po dokončení se může od projektu mírně lišit. Zjistěte proto předem, zda je cena vázána na plochu a jak se případný rozdíl řeší. Doporučujeme nechat si ustanovení zkontrolovat advokátem.

Počítá se do ceny za metr čtvereční i balkon nebo terasa?

Záleží na prodejci. Někdy je venkovní prostor součástí plochy, ze které se cena počítá, jindy se prodává zvlášť. Vždy si vyžádejte rozpis ploch a ověřte, k jakému základu se cena vztahuje.