Rodí se přelomová dohoda, která by měla urychlit i výstavbu nového bydlení

Pod taktovkou pražského magistrátu se nyní, více než 30 let od sametové revoluce, rodí přelomová dohoda o spolupráci soukromého a veřejného sektoru. Pro další rozvoj Prahy je totiž nutné, aby byly jasně vymezeny role investorů, městských částí a magistrátu. Všichni developeři by měli podle jednotných pravidel přispívat do celopražského fondu veřejných investic. Současně s tím by ale magistrát a městské části měly zajišťovat a financovat potřebné školy a další občanskou vybavenost a veřejnou infrastrukturu, což bývá častým problémem při povolování projektů, zejména nového bydlení.

Pro každý připravovaný projekt by měla být uzavírána třístranná smlouva, která by jasně vymezovala závazky investorů, městských částí a magistrátu. Tím by se urychlil proces dostupnosti bydlení, podle kterého je Praha z okolních metropolí ta nejhorší. Za průměrný 70metrový byt zde totiž kupující zaplatí více než 14 ročních platů.

Pražský magistrát na koncepci spolupráce soukromého a veřejného sektoru již delší dobu intenzivně pracuje a nyní byl představen k diskuzi prvotní návrh „Metodiky kontribuce investorů do území“. Důležité je ale to, aby se jednalo o skutečné pojmenování úloh všech stran, tedy developerů, městských částí a magistrátu. Proto je pro všechny větší projekty potřeba uzavírat třístranné smlouvy, které by vymezovaly závazky všech stran, účel využití příspěvku a také rozdělení finančního příspěvku od investora mezi magistrát a příslušnou městskou část.

Cílem by měla být spolupráce při výstavbě potřebné veřejné infrastruktury a občanské vybavenosti. Určitě nesmí jít jen o snahu vybírat peníze od investorů. To by totiž byla jen forma nepřijatelného sektorového zdanění. Stát z nové výstavby získává na daních mnoho desítek miliard korun ročně. A z vybraných daní by měla veřejná správa logicky zajišťovat infrastrukturu a občanskou vybavenost sloužící široké veřejnosti.

Infrastruktura a občanská vybavenost jsou úkolem veřejné správy 

„Možné příspěvky developerů nemají pokrývat veškeré náklady na potřebné školy a další veřejnou vybavenost a infrastrukturu. Zajistit jejich financování je přeci úkolem veřejné správy. Proto všichni platíme tak vysoké daně. Hlavní úkoly soukromých investorů jsou dva – kvalitně stavět a platit státu daně. Jen v Praze inkasuje stát za každý nový byt na daních kolem jednoho milionu korun,“ zdůrazňuje šéf Central Group a člen Sdružení pro architekturu a rozvoj Dušan Kunovský.

Platby developerů do fondu veřejných investic by podle něj měly být chápány jen jako jejich dobrovolný příspěvek samosprávám pro potřeby rozvíjené lokality a pro hledání společenského konsensu o potřebě nové výstavby. Čím bude systém jednodušší, tím lépe. Central Group dlouhodobě navrhuje, aby se výše příspěvku odvíjela od hrubé podlažní plochy připravovaného projektu. Nesmí jít ale o nereálné částky, které by jen zhoršovaly situaci na trhu bydlení a zdražovaly tolik potřebné nové byty pro koncové kupující.

„Příspěvky investorů do fondu jsou cestou, jak přinést dodatečný benefit především do místa, kde nová výstavba probíhá. Je třeba být realista – pokud požadavky na příspěvky investorů budou přehnané, povedou jen k dalšímu zdražení pro finální kupující. Už teď je u nás bydlení nejméně dostupné ze všech okolních zemí. V situaci dlouhodobého převisu poptávky nad nabídkou, kterou nezměnil ani COVID-19, je podpora nové výstavby přínosným krokem,“ říká partner KPMG a člen Sdružení pro architekturu a rozvoj Pavel Kliment.
Příspěvek investorů do fondu by měl být 50 tisíc korun za byt

„Již dlouhodobě navrhujeme, že by příspěvek investorů do fondu činil 500 korun za metr čtvereční hrubé podlažní plochy (HPP). To u průměrně velkého pražského bytu odpovídá zhruba 50 tisícům korun. A to by při zhruba 5600 nových bytech prodaných v minulém roce přineslo Praze kolem 280 milionů korun. A to jen z nových bytů a jen v Praze,“ dodává Kunovský.

Při jednání vedení magistrátu se zástupci investorů byl vysloven požadavek města odlišit ve výši příspěvku ty projekty, které vznikají v souladu s platným územním plánem a pak ty projekty, pro které je potřeba změna územního plánu a kde vzniká více podlažních ploch. Po řadě analýz a jednání je nyní většina velkých pražských developerů v reakci na tento požadavek vedení magistrátu připravena platit do fondu veřejných investic za tyto podlažní plochy navíc částku trojnásobnou – tedy 1.500 korun za m² HPP. Výnosy pro Prahu se tím podstatně zvýší.

Místo finanční částky by mohl být příspěvek po vzájemné dohodě plně nebo částečně vyrovnán věcným plněním, například převodem části pozemků do vlastnictví města nebo městské části, zřízením veřejného parku nebo třeba výstavbou mateřské školky u velkých projektů. Požadavek na vyšší příspěvky než 500-1500 korun za m² HPP by už ale nebyl adekvátní a v případě bytů by jednoznačně vedl ke zvýšení cen.

Finanční prostředky do fondu by měly být splatné po nabytí právní moci stavebního povolení pro konkrétní projekt. Fond veřejných investic by měl spravovat magistrát a třístranné smlouvy, které by se pro každý projekt uzavíraly, by vždy jasně řešily konkrétní využití prostředků a také poměrové rozdělení příspěvku mezi magistrát a příslušnou městskou část.

Celoměstskou koncepci by měl vytvořit a prosadit magistrát

 Některé pražské městské části přišly v srpnu s vlastní iniciativou „Zásad pro jednání městských částí s developery“. Ty navrhují neadekvátní příspěvky 1500 korun za m² HPP tam, kde nedochází ke změně územního plánu a 2000 korun za m² HPP tam, kde se územní plán mění. Tyto příspěvky ve výši zhruba 150-200 tisíc korun za průměrný pražský byt by ale ceny nového bydlení jednoznačně zvýšily a v cenících developerů by se projevily jako samostatná položka – poplatek městské části. Navíc v těchto navrhovaných zásadách chybí potřeba třístranných smluv se zapojením magistrátu a vymezení závazků všech stran. Proto je potřebné, aby celoměstskou koncepci spolupráce soukromého a veřejného sektoru vytvořil a prosadil magistrát.