Přejímka bytu v novostavbě: kontrolní seznam krok za krokem

Přejímku bytu v novostavbě zvládnete nejlépe, když se na ni připravíte předem, projdete byt systematicky místnost po místnosti a každou zjištěnou vadu necháte zapsat do předávacího protokolu. Podpis protokolu je důležitý okamžik: neuvádějte do něj nic, s čím nesouhlasíte, a nepodepisujte pod tlakem času. Tento článek vás provede přípravou, samotnou prohlídkou i tím, co následuje po ní.

Co je přejímka a proč na ní záleží

Přejímka (předání bytu) je okamžik, kdy developer předává kupujícímu hotovou jednotku a kupující potvrzuje, v jakém stavu ji přebírá. Výsledkem je předávací protokol, který popisuje stav bytu, odečty měřidel, předané klíče a seznam zjištěných vad a nedodělků.

Protokol je později hlavním podkladem při reklamacích. Co do něj nezapíšete, budete muset složitěji dokazovat. Proto je lepší věnovat přejímce dostatek času a nespěchat, i když developer nabídne krátký termín. Obecné informace o celém procesu nákupu najdete v průvodci nákupem novostavby.

Příprava před přejímkou

Dobrá příprava ušetří spoustu starostí. Doporučujeme tyto kroky:

1. Projděte smlouvu a přílohy. Zkontrolujte, jaké provedení, materiály a vybavení bylo dohodnuto. Při přejímce porovnáváte skutečnost právě s nimi.
2. Připravte si projektovou dokumentaci a výpis vybavení. Hodí se půdorys bytu, specifikace podlah, dlažeb, oken, dveří a zařizovacích předmětů.
3. Domluvte si dostatek času. Počítejte s několika hodinami, ideálně za denního světla, aby bylo vidět na stěny a podlahy.
4. Zvažte odborníka. Technik nebo stavební dozor pozná vady, které laik snadno přehlédne. Může jít o samostatnou službu za úplatu; cenu si ověřte u konkrétní firmy.
5. Sjednejte si finanční stránku. Pokud financujete hypotékou, ověřte u hypotečního specialisty, jaké dokumenty banka k čerpání a k předání bytu požaduje. Orientačně si výši splátek můžete spočítat v kalkulačce.
6. Vezměte si pomůcky. Metr, vodováhu nebo chytrý telefon s vodováhou, silnou svítilnu, zástrčkový zkoušečku zásuvek, fotoaparát a zápisník.

Kontrolní seznam: co projít v bytě

Doporučujeme jít po místnostech v jednom pořadí a u každé vady pořídit fotografii s širším záběrem i detailem. Zde je přehled, na co se zaměřit.

Vstup a dveře

• Vstupní dveře se bez drhnutí otevírají a zavírají, zámek funguje, počet předaných klíčů odpovídá smlouvě.
• Zárubně a dveře uvnitř bytu nejsou poškrábané ani prohnuté, těsní a nedřou o podlahu.
• Domovní zvonek a videotelefon či domácí telefon jsou funkční.

Stěny, stropy a podlahy

• Omítky a malby jsou bez trhlin, skvrn, bublin a výrazných nerovností. Přejeďte rukou a podívejte se na stěnu šikmo proti světlu.
• Podlahy jsou rovné, nepropadají se a při chůzi nevrzají. Kontrolujte spáry, přechodové lišty a soklové lišty.
• Dlažba a obklady jsou celé, bez odštípnutých hran, se stejnoměrnými spárami. Poklepem zjistíte, zda nejsou některé dlaždice duté.
• Silikonové spáry v koupelně a kuchyni jsou souvislé a čisté.

Okna a balkon či terasa

• Okna se otevírají, sklápějí a zavírají bez problémů, kování je funkční, těsnění nechybí.
• Skla nejsou poškrábaná ani prasklá. Zkontrolujte i parapety a žaluzie, pokud jsou součástí dodávky.
• Balkon nebo terasa mají správný spád k odtoku, zábradlí je pevné, hydroizolace a dlažba bez viditelných poškození.

Elektroinstalace

• Všechny vypínače, zásuvky a světelné body fungují a odpovídají plánu. Zásuvky vyzkoušejte zkoušečkou.
• Rozvodnice je přehledně popsaná, jistič lze zapnout a vypnout.
• Zkontrolujte datové a anténní rozvody, pokud jsou součástí bytu.

Voda, odpady a vytápění

• Z baterií teče teplá i studená voda, tlak je rozumný a nikde nic netěká. Spusťte vodu na všech místech současně.
• Odpady dobře odtékají ve sprše, umyvadle, vaně i dřezu. Spláchněte WC a sledujte, zda nádrž dotéká.
• Radiátory nebo podlahové topení se zahřívají, termostaty reagují. Ověřte, že ventily nekapou.
• Zkontrolujte sifony a přípojky pod umyvadlem a dřezem, zda neuniká voda.

Větrání, měřidla a vybavení

• Ventilátory v koupelně a na WC odtahují vzduch. Digestoř a případná rekuperace jsou funkční.
• Zapište stavy všech měřidel (elektřina, voda, teplo, plyn) a ověřte, že čísla odpovídají těm, která jsou v protokolu.
• Kuchyňská linka, vestavěné spotřebiče a sanita (pokud jsou v ceně) odpovídají specifikaci a jsou bez poškození.
• Sklep, parkovací stání či garáž zkontrolujte stejně pečlivě jako byt, pokud jsou součástí koupě.

Jak zapsat vady do protokolu

Zjištěné vady nechte popsat konkrétně: kde se nacházejí, v čem spočívají a ideálně s odkazem na fotografii. Obecné formulace typu „drobné vady“ jsou pro pozdější vymáhání nevhodné.

• U každé vady uveďte místnost a místo (například „obývací pokoj, severní stěna, trhlina nad oknem“).
• Požadujte lhůtu pro odstranění vad a způsob, jakým vám bude odstranění oznámeno.
• Zkontrolujte, zda protokol obsahuje všechny údaje: datum, stavy měřidel, počet klíčů, zástupce obou stran.
• Pokud se s developerem neshodnete, zapište do protokolu, že s určitou položkou nesouhlasíte.

Rozlišuje se mezi drobnými nedodělky a vadami, které brání užívání bytu. Jak se v konkrétním případě postupuje, zejména pokud vady jsou závažné, konzultujte s advokátem. Nepodepisujte převzetí, pokud si nejste jisti, že protokol věrně popisuje stav bytu.

Co následuje po přejímce

Po podpisu protokolu obvykle následuje odstraňování vad, předání dokladů a klíčů a přechod odpovědnosti za byt na vás. Praktické kroky:

• Sledujte lhůty. Zapište si termíny, do kdy má developer vady odstranit, a po jejich uplynutí vady znovu zkontrolujte.
• Uschovejte doklady. Protokol, fotografie, záruční listy a návody k vybavení uložte na jedno místo.
• Řešte reklamace písemně. Nové vady, které se objeví později, hlaste developerovi prokazatelným způsobem a uchovejte kopii.
• Přihlaste služby. Převeďte nebo uzavřete smlouvy na energie, vodu a internet a využijte zapsané stavy měřidel.
• Zařiďte pojištění. Pojištění nemovitosti a domácnosti si sjednejte tak, aby platilo od převzetí.

Pokud ještě vybíráte byt a chcete porovnat nabídky, v katalogu projektů najdete novostavby k filtrování a podle oblasti si je můžete prohlédnout v sekci lokality. Informace o stavitelích jsou na stránce developeři. Chcete-li, aby vám nabídku připravil někdo za vás, použijte poptávku bydlení.

Časté otázky

Mohu přejímku odmítnout?

Pokud má byt závažné vady, které brání užívání, nebo neodpovídá smlouvě, můžete požadovat jejich odstranění před převzetím. Postup a následky závisí na znění smlouvy, proto jej předem projednejte s advokátem.

Mám vzít na přejímku technika?

Není to povinné, ale odborník odhalí skryté a méně viditelné nedostatky. Zvláště u prvního nákupu bytu se tato investice často vyplatí. Cenu a rozsah služby si ověřte předem.

Co dělat, když vady objevím až po nastěhování?

Vady oznamte developerovi písemně co nejdříve, přiložte fotografie a popis. Doporučujeme uschovat potvrzení o doručení. O dalším postupu a lhůtách se poraďte s advokátem.