Realitní trh roste, investoři věří především rezidenčním projektům a průmyslovým nemovitostem

Po několika letech ekonomické nejistoty vstupuje český realitní trh do fáze postupného oživení. Na pozitivní vývoj trhu v roce 2024 měla klíčový vliv stabilizace inflace a očekávaný pokles úrokových sazeb. Odborníci se shodují, že tento trend bude pokračovat i v roce 2025, což by mělo přispět k oživení poptávky po financování, zejména v segmentu rezidenčních nemovitostí. Vyplývá to z aktuálního vydání Trend Reportu, nejucelenější odborné studie o českém realitním trhu, kterou od roku 2002 pravidelně vydává Asociace pro rozvoj trhu nemovitostí (ARTN).

„Rok 2025 přinese pro realitní sektor řadu nových příležitostí. Na trhu vidíme zvýšený zájem investorů o udržitelná a stabilní aktiva, zejména v oblasti nájemního bydlení a logistiky,“ uvádí Zdenka Klapalová, prezidentka ARTN a jednatelka Knight Frank.

Makroekonomické ukazatele potvrzují postupné oživování trhu, které se odráží i v realitním sektoru. Hrubý domácí produkt ČR vzrostl v roce 2024 o jedno procento a pro rok 2025 se očekává další růst o dvě procenta, což signalizuje stabilizaci ekonomiky a vyšší investiční aktivitu.

„Za pozitivní trend pokládám sbližování cenových očekávání prodávajících a investorů. Realitnímu trhu pomáhá i aktivita veřejného sektoru zejména v oblasti postupného rozvoje infrastruktury a veřejného prostoru na dopravních uzlech nejen v Praze,“ dodává Klapalová.

Růst HDP spolu s poklesem úrokových sazeb a zmírňováním inflace zlepšují dostupnost financování, což se projevuje zejména v rezidenčním segmentu. Objem nových hypotečních úvěrů se v loňském roce téměř zdvojnásobil a letos by mohl dosáhnout 300 miliard korun. To by jen podpořilo další růst poptávky po vlastním i nájemním bydlení.

Investoři se zaměřují na stabilnější segmenty

Oproti předchozím letům, kdy byla aktivita investorů tlumena nejistotou a vysokými sazbami, se nyní trh postupně vrací k růstu. Větší pozornost přitahují segmenty nájemního bydlení a průmyslových a logistických nemovitostí, které se i v obdobích ekonomických výkyvů vyznačují silnou poptávkou a stabilní výnosností.

„Na trh se postupně vrací investiční kapitál. Růst poptávky není plošný a ve srovnání s minulostí je mnohem více svázaný s typem nemovitosti a lokalitou. Logistika a nájemní bydlení jsou nadále nejpreferovanějšími segmenty. Významnou roli na trhu sehrává také oživení dluhopisového financování, kde registrujeme silný zájem retailových i institucionálních investorů o emise zavedených nemovitostních skupin,“ popisuje Pavel Kliment, místopředseda dozorčí rady ARTN a partner KPMG Česká republika.

Z průzkumu pro Trend Report 2025, který je založený na rozsáhlém dotazníkovém šetření mezi odborníky napříč realitními segmenty, vyplývá, že tři čtvrtiny dotazovaných předpokládají rostoucí nebo dokonce výrazně rostoucí zájem mezi investory o rezidenční projekty určené k prodeji. Pokles zájmu v tomto segmentu očekávají pouze tři procenta respondentů, zbytek pak čeká podobný zájem jako doposud. V případě industriálních prostor očekává růst 37 procent dotazovaných, mírný nebo výrazný pokles pak jen šest procent respondentů. Přes polovinu účastníků průzkumu pak předpokládá průměrný zájem nebo zatím vývoj nedokáže odhadnout.

Poptávka na rezidenčním trhu naráží na nedostatečnou nabídku

Rezidenční trh v roce 2024 zaznamenal postupnou stabilizaci a obnovení zájmu kupujících, což vedlo k růstu cen a vyšší poptávce po nemovitostech. Průměrná cena prodaných nových bytů v Praze vzrostla meziročně o deset procent na bezmála 157 tisíc korun za metr čtvereční, zatímco v regionech se zvýšila o sedm procent na 85–100 tisíc za metr čtvereční v závislosti na lokalitě.

Kvůli vysokým cenám bytů stále více lidí volí variantu nájemního bydlení, což vede k rostoucí atraktivitě tohoto sektoru pro investory. Institucionální hráči i individuální investoři proto zvyšují své aktivity v segmentu build-to-rent projektů a dlouhodobých pronájmů. Tento trend umocňuje skutečnost, že regulatorní překážky a pomalé povolovací procesy brzdí výstavbu nových bytů, což nadále omezuje nabídku na trhu a tlačí ceny vzhůru.

„Bytový trh potřebuje zvýšit objem nové výstavby i rekonstrukcí stávajících budov, funkční stavební zákon a kvalitně zpracované územní plány měst a obcí,“ upozorňuje Jiří Pácal, člen správní rady ARTN a ředitel Central Europe Holding.

Investiční trh nabírá na síle, podmínky financování se zlepšují

Objem investičních transakcí dosáhl v roce 2024 hodnoty přibližně 1,8 miliardy eur, což představuje meziroční růst o 23 procent. Nejvíce investic směřovalo do sektoru maloobchodních nemovitostí a kanceláří. Oba tyto segmenty prochází výraznými změnami. Hybridní model práce ovlivňuje poptávku po tradičních kancelářích, přičemž nájemci stále více preferují flexibilní prostory a coworkingové koncepty. Logistické nemovitosti se nadále drží v čele růstových segmentů díky poptávce po moderních skladech s vysokými ESG standardy.

Banky začínají uvolňovat podmínky úvěrování, ale stále zůstávají obezřetné a zaměřují se především na projekty s dlouhodobou stabilitou a silným cash flow. ESG faktory a zelené financování hrají stále významnější roli – banky i investoři upřednostňují projekty s udržitelnými řešeními, což podporuje růst zelených dluhopisů a zvýhodněných úvěrů pro energeticky efektivní budovy.

Podle odborníků čeká nejvíce změn rezidenční a investiční trh

Dvě třetiny odborníků, kteří se zúčastnili průzkumu v rámci Trend Reportu 2025, očekávají, že rezidenční trh dozná v letech 2025–2026 zásadních změn. Polovina respondentů očekává obrat i v oblasti investic do nemovitostí. Naopak pouze asi desetina předpokládá, že by mělo dojít k výraznějším změnám na trhu s retailovými nemovitostmi nebo v oblasti daní.

Výrazně roste tlak na environmentálně udržitelné stavby. Očekává se další nabývání významu ekologických certifikací, energeticky úsporných řešení a technologií snižujících uhlíkovou stopu. Rostoucí ceny bytů a vysoké úrokové sazby negativně ovlivňují dosažitelnost bydlení. Odborníci předpokládají, že nedostatek cenově dostupných bytů bude i nadále výrazným problémem trhu, což povede k větší poptávce po nájemním bydlení.

Mezi další očekávané trendy a zásadní události patří podle odborníků i změny v legislativě a politického uspořádání. „Věřím, že se podaří zpružnit povolovací proces. Laťka je poměrně nízko, mohlo by tak dojít ke zlepšení. Klíčovými událostmi pro realitní trh tak budou i letošní volby do Poslanecké sněmovny a v roce 2026 volby komunální,“ uvádí David Musil, výkonný ředitel Penta Real Estate.

Dopady na český realitní trh bude mít i vývoj evropského hospodářského prostoru a globální politické scény. „Důsledek obchodních válek s příchodem nového amerického prezidenta se přelije i do českého hospodářství a jeho krize. Bude následovat pokles základních úrokových sazeb ČNB, která se snížením sazeb bude snažit stimulovat ekonomický růst. Což v roce 2025 paradoxně způsobí zvýšený zájem o nákup bytů ze strany obyvatelstva, který však bude v roce 2026 vystřídán obavami z dalšího vývoje, a tím pádem i poklesem zájmu o nákup nemovitostí,“ uzavírá Marcel Soural, člen správní rady ARTN a předseda představenstva Trigemy.