Zastaví investiční bydlení růst cen? 

Vypadá to jako nepochopitelná otázka, protože soukromí investoři jsou tahounem rezidenčního trhu, ale jak ukázalo jednání Stavebního fóra, které se konalo ve čtvrtek 18.2.2021, samozřejmě v této době on line, jsou investice do realit kardinálním hybatelem covidové ekonomiky, neboť růst cen významně ovlivňují. 

Diskusní setkání se sice mělo zamýšlet nad otázkou , odpověď už ovšem byla vcelku známa i před setkáním účastníků. Plně to vystihuje název příspěvku Ondřeje Zabloudila, Senior managera poradenské firmy Deloitte, Byty: vítěz nad krizí. Rezidenční bydlení je spolu s logistikou na samém vrcholu investic, které v covidovém roce 2020 označeném Denisou Višňovskou, partnerem realitní společnosti LEXXUS, jako „rok 0 covidové krize“, nejen neztratily, ale dokonce posílily. Kancelářský trh je na tom jakž takž, maloobchod a hoteliéři pláčí. 

Lakonické vyjádření situace realitního trhu však naznačuje i příští vývoj, který Petr Bartoň, hlavní ekonom společnosti Natland, naznačil i jako možné řešení, které volí Evropská unie a bylo již dříve použito v 30-tých letech a taktéž i v propadu hospodářství v roce 2008-2009. Heslo zní: Proinvestujme se z krize! Pomůže tento recept i tentokrát?

Investice ano, ale kam?

Známý bonmot židovských obchodníků, že i prodělek je zisk, platí plně pro to, co se událo na trhu v loňském roce. Zatímco v Evropě poklesla hodnota meziročních investic do komerčních nemovitostí o 27 %, v České republice to bylo jen o 13 %, jak uvedla na začátku diskuse Zdenka Klapalová ředitelka a partnerka společnosti Knight Frank a prezidentka Asociace pro rozvoj trhu nemovitostí. Své na tomto „dobrém výsledku“ sehrála zejména obří investice do portfolia nájemních bytů odkoupením společnosti Residomo švédským fondem Heimstaden Bostad. Bez ní by investice v ČR byly na úrovni roku 2013. Právě tento fakt je ale velkým pozitivem, protože ukazuje, že velcí investoři mají důvěru k české ekonomice a zejména k rozvoji trhu nájemního bydlení. 

Ondřej Zabloudil sice upozornil, že "průměrné ceny nájmů k poslednímu čtvrtletí minulého roku klesly v Praze na 287 Kč/m2/měsíc, ale svůj rozhodující podíl na tom má Praha 1 (podílí se ale i Praha 2 a3), kde se ceny snížily až o 20 % v důsledku covidové karantény." Zmizeli turisté a byty určené ve sdílené ekonomice ke krátkodobému pronájmu se přesunuly do oblasti dlouhodobě pronajímaných, čímž zde ovlivnily tržní ceny. V okrajových částech Prahy a v krajských městech se však nic závratného nedělo a nájmy spíš nepatrně rostly. A tak to patrně bude i v budoucnu. Ceny nájmů totiž, jak je známo, kopírují s určitým zpožděním i ceny bytů, a ty stále rostou. Není tedy divu, že kromě dřívějších individuálních investorů se na náš trh „vrhají“ i silní institucionální investoři jako Heimstaden Bostad.

Otázkou ovšem je, co jim nabídnout, protože moc toho není a zdá se, že ani nebude. Podle Petra Bartoně bylo loni zahájena k poslednímu čtvrtletí výstavba o 30 % menšího množství bytů než v roce předešlém.

Všichni musíme být v pyjamu?

Zdánlivě je to od tématu, když Tomáš Drtina, ředitel Incomind, hodnotil chmurné vyhlídky maloobchodu a musel mezi jiným konstatovat, že během minulého roku zhruba o polovinu klesl prodej společenských oděvů, zatímco více než o polovinu, a ještě více, významně narostl odbyt takových komodit, jako jsou tepláky, župany a pyjama. Lockdowny nás zavřely doma a home office se staly normou. V konečném výsledku to v jistém slova smyslu vyvolalo otázkou, zda investoři nebudou opouštět kancelářský trh a věnovat se více bytům s home office. 

Zdenka Klapalové se však domnívá, jak řekla, že „řadu činností z domova kvalitně provádět nemůžete, někde ano, ale ve většině činností to není možné. Práce z domova byla dočasným jevem., když to vyžaduje zdraví. Čas pracovní by měl být oddělen od času osobního.“   

Podobně hodnotí konkurenci home office i Petr Bartoň, který uvedl, že „spousta firem si vyzkoušela, které činnosti jsou vhodné pro home office a shledala, že to neznamená, že kanceláře nebudou potřebovat.“  Kanceláře sice mohou být během dne prázdné, ale lidé se musí při koordinaci firemní činnosti spolu setkávat. O budoucnosti kancelářských budov tedy nemůže být pochyb. Zvláště proto, že jak se ukázalo, „zvládat home office v bytě 2 + 1 s rodinou není zrovna jednoduché a pořizovat si k tomu větší byt, či další dva byty, to je zvlášť v centrech měst velmi drahé. Navíc struktura zásoby bytů tomuto trendu neodpovídá. "

Investiční bydlení na vzestupu, ale do kdy?

Zatím nikdo, ani účastníci diskuse nevědí, kde a kdy se růst cen bytů zastaví. Podle Ondřeje Zabloudila se „do Prahy ročně stěhuje 6 až 10 000 lidí, a to celková nabídka, která se spíš snižuje, není schopna uspokojit. Potýkají se s tím všechna města, v Praze je to ale markantní. V růstu cen jsme předehnali kupř. Belgii nebo Itálii, obě země s vyšší průměrnou mzdou. Zatímco v západní Evropě tak potřebují v průměru na srovnatelný byt 7 až 8 ročních mezd, u nás je to 12 ročních mezd.“  To však nesmím jíst a pít, jak podotkl moderátor diskuse Eduard Forejt z Passerinvest Group.

Denisa Višňovská pak upřesnila, že „podle jejich dat se průměrný meziroční růst cen zvyšuje o 8 %, zatímco průměrné mzdy rostou jen o 5 %." I přesto zájem o vlastnické bydlení neutuchá, protože nadále klesají sazby úroků hypotečních úvěrů a loni rozvolněné podmínky ČNB příznivě ovlivňují možnost širšího spektra klientů získat hypotéku. V praxi to také znamená, že jak uvedla, „evidují v některých projektech až 80 % klientů, kteří si pořizují byt jako investici."

Investiční bydlení tedy táhne trh, ale i ceny bytů nahoru, protože poptávka se tím pádem zvyšuje a bytů je pak v nabídce čím dál tím méně, čímž se zvyšuje jejich cena. To se však zatím jedná o individuální a menší investory. Ti větší, institucionální, jako například Heimstaden Bostad, sledují ještě další parametr, inflaci. Růst cen bytů totiž předstihuje i růst inflace. 

Chuť investovat však má své meze. Pokud by se stavělo více, pak by se růst cen zpomalil, nebo úplně zastavil, a to hlavně díky investorům, protože vlastnické bydlení se stává pro stále širší část klientely, která si kupuje byt výlučně k bydlení, méně dostupným. Petr Bartoň to vysvětlil na příkladu Maďarska, které vykazovalo ještě větší růst cen bytů než naše země (V EU jsme na druhém místě). Investoři podle něj chtějí podobně jako například u bitcoinu vydělat na růstu. Jakmile se hodně staví a růst cen končí, jak se tomu stalo v Maďarsku, pak trh opouštějí, investorská poptávka významně klesá a ceny bytů se stabilizují. Jak by tedy u nás mohlo dojít díky investičnímu bydlení k zastavení růstu cen bytů je podle tohoto příkladu celkem jasné. Otázkou, na kterou ale stále nikdo nezná odpověď, tak jen zůstává, kdy?