Analýza CBRE: výnosy z komerčních nemovitostí půjdou nahoru

CBRE, světový lídr v oblasti komerčních realitních služeb, shrnuje vývoj na trhu komerčních realit v 1. pololetí 2022 a očekávání pro zbytek roku. Jak se současný makro-ekonomický vývoj promítl do trhu komerčních realit? To vše popisuje nejnovější analýza CBRE. Přinášíme několik postřehů, které by vás mohly zaujmout.

Logistika táhne – a boří při tom rekordy

Aktivita na trhu logistických a průmyslových nemovitostí překonala v 1. polovině roku 2022 očekávání: nově bylo pronajato 900 tisíc m2, což v meziročním srovnání představuje 33% nárůst. Tím se letošek zařadí na druhé místo v historických tabulkách hned po loňsku. Současně mezinárodní nájemci i nadále přehodnocují své strategie z hlediska globálních dodavatelských řetězců, z čehož by Česká republika mohla profitovat i v blízké budoucnosti.

Aktuální neobsazenost prostor dosahuje pouhých 1,5 % a experti CBRE v tomto směru neočekávají výraznou změnu ani ve 2. pololetí. Jan Hřivnacký, vedoucí pronájmů industriálních nemovitostí v CBRE, komentuje: „Prioritou se u logistických nájemců začíná stávat udržitelnost, která ovlivňuje současný development takovou měrou jako nikdy předtím.“  Do konce roku má na trh přibýt dalších zhruba 940 000 m2 nových prostor. Nově dokončené prostory se již nenabízejí pod 5 eur za metr čtvereční na měsíc, přičemž nájmy v Praze již atakovaly hranici 8 eur. Aktuální tempo růstu nájmů v ČR se tak zařadí mezi pět nejrychlejších v Evropě.

Obchodní centra přestála těžké časy. Trh očekává oživení investiční aktivity i novou výstavbu

Letos nově přibude na trh 11 200 m2 – dokončí se jedno nové nákupní centrum (OC Javor) a dojde k rozšíření Atrium Palace Pardubice. A i když se v letech 2023 a 2024 otevře hned několik dalších nákupních prostor napříč republikou (např. OC Galerie Pardubice, ale dojde i k rozšíření Centra Černý Most v Praze, Šantovky v Olomouci či Varyády v Karlových Varech), v segmentu maloobchodu se budou v následujícím období nejvíce stavět retail parky.

Po raketovém vzestupu online nakupování během covidu se tempo jeho růstu mírně zpomalí. I přesto e-commerce již dosáhla dalšího historického mezníku, když v celosvětovém měřítku aktuálně činí téměř 20 % veškerých maloobchodních prodejů (v tuzemsku jde o 18% podíl). „Úspěch kamenných obchodů bude do značné míry záviset na jejich schopnosti aplikovat omnichannel strategie. To znamená zpřístupnit zákazníkům co nejširší spektrum vzájemně propojených prodejních kanálů – od ´fyzického´ zážitku v kamenné prodejně až po digitální aplikace a online nakupování,“ popisuje Jan Janáček, vedoucí retail sektoru a oddělení maloobchodních pronájmů v CBRE. Očekává se, že maloobchodní prodeje v ČR meziročně vzrostou o 2 %.

Kancelářský trh se stále více přiklání na stranu nájemců. Prim hrají flexibilita a udržitelnost

Poptávka po nových kancelářských projektech v atraktivních lokalitách bude i nadále na vzestupu (v 1. pololetí meziročně v Praze vzrostla o 41 %), přičemž změny ve způsobu využívání kanceláří směrem k hybridnímu modelu práce povedou k vyššímu zájmu o flexibilní kanceláře. Podle studie “EMEA Office Occupier Sentiment Survey 2022“ je to dáno mj. snahou omezit kapitálové výdaje firem, pružně reagovat na aktuální změny a také možností vstupovat na nové trhy. Současně s tím se také bude zvětšovat rozdíl mezi výší nájemného v nových prémiových kancelářích a v kancelářích typu „B“.

Od začátku roku do června bylo v Praze dokončeno 47 880 m2 nových kanceláří (z toho 56 % již bylo předpronajato) a dalších 28 800 m2 v 6 různých projektech bude zkolaudováno do konce prosince. V roce 2023 má přijít na pražský trh poměrně dost nových a atraktivních kancelářských budov. To v kombinaci se zpomalující se poptávkou a faktem, že na pražský trh nepřichází téměř žádné nové společnosti, může v příštím roce vést k růstu celkové neobsazenosti – ta se aktuálně pohybuje kolem 8 % (v kancelářích třídy „A“ 8,5 % a v kancelářích třídy „B“ 8 %). Takže i když se nové prémiové kancelářské prostory již nenabízejí pod 14,50-15 eur za metr čtvereční na měsíc, trh se v mnoha lokalitách, a především v Praze stává „trhem nájemců“, kdy pronajímatelé musí v řadě projektů přicházet s pobídkami.

Podle CBRE by neobsazenost ve vysoce kvalitních kancelářských budovách měla zůstávat nižší, protože tyto budovy jsou mezi nájemci čím dál vyhledávanější. Simon Orr, vedoucí týmu zastupování nájemců v oddělení kancelářských pronájmů CBRE, uvádí: „Kolem hybridního stylu práce a ESG se nyní točí celý kancelářský sektor. A administrativní projekty se tomu přizpůsobují – tak, aby poskytovaly flexibilnější a udržitelnější pracovní prostředí.“

ESG je nejen pro zahraniční investory prioritou

Budovy jsou zodpovědné za produkci zhruba 40 % skleníkových plynů na světě. Podle CBRE European Investor Intentions Survey z ledna 2022 více než dvě třetiny evropských investorů přijaly kritéria ESG  ve své investiční praxi a procesech. Tento závazek směrem k ESG se nyní v Evropě stává „novým normálem“ a význam ESG v oboru realit významně roste. Jiří Stránský, vedoucí týmu pro oblast udržitelnosti v CBRE, uvádí: „Celý český trh se snaží do hloubky porozumět tomu, co je obsahem zkratky ESG a jaký vliv to má na byznys. Stále větší příklon k naplňování principů ESG vede nejen k odpovědnějšímu přístupu k životnímu prostředí a ke komunitám, které v něm žijí. Z dlouhodobého hlediska zvyšuje také konkurenceschopnost a hodnotu nemovitostí.“

V 1. pololetí dosáhly investiční transakce téměř 1,16 mld. eur

První půlrok byl z pohledu investic relativně silný, takže v meziročním srovnání dosáhl jejich celkový objem o 35 % vyšších hodnot. Již tradičně vedl sektor kancelářských nemovitostí, které představují 45 % všech investic. Druhý nejvyšší objem patřil maloobchodním nemovitostem, které dosáhly 34% podílu. Třetí příčku s 18% podílem zaujaly průmyslové a logistické nemovitosti.

Obecně lze konstatovat, že trh má ještě větší potenciál, ale nabídku limituje nedostatek prémiových produktů způsobený omezenou výstavbou a pomalými povolovacími procesy. Druhé pololetí proto bude z hlediska investic o něco nižší, přičemž CBRE očekává, že do konce roku dosáhne celkový objem investic 2 mld. eur, tedy obdobně jako loni nebo předloni. Jakub Stanislav, vedoucí v oddělení investic v CBRE, popisuje: „Investiční trh v ČR je nyní tažen nabídkou, nikoli poptávkou. Nabídka je v současné době malá, zvláště pokud jde o prémiové nemovitosti a nemovitosti těsně po dokončení. Čeští investoři využívají právě toho, že zahraniční investoři ve svém zájmu poněkud ochladli a čekají, až se na trhu objeví ten správný prémiový produkt.“ Silná poptávka po investicích mezi českými investory i nadále trvá a jejich podíl již tvoří přes polovinu v tuzemsku proinvestovaného kapitálu. Nicméně vzhledem k pomalému tempu nové výstavby se někteří z nich poohlížejí i po aktivech na Slovensku a v Polsku. U jiných sílí trend investování do sekundárních nemovitostí. Každopádně české fondy v následujících letech porostou.

Nejvíce investory lákají industriální a logistické parky, za nimi následují retailové parky a kanceláře. I ve druhém pololetí lze očekávat podobný zájem, přičemž prodávat se budou vzhledem k omezené nabídce novostaveb i starší nemovitosti. Trh se aktuálně potýká s rostoucí inflací a s hledáním stabilizované ceny mezi vlastníky nemovitostí a potenciálními investory. CBRE předpokládá, že ke sbližování těchto očekávání by mohlo dojít již koncem tohoto roku a naplno se projevit počátkem toho příštího. Výnosy z nemovitostí (yieldy) půjdou během 2. pololetí 2022 nahoru o 25-75 bazických bodů napříč segmenty.

Novinky

Palác SAVARIN

Barokní perla znovu září v centru Prahy Praha – Dříve přehlíženou budovu v ulici Na Příkopě na Novém Městě od letošního roku opět zdobí nové i zrestaurované kopie původních soch. Palác Sylva-Taroucca, Nostický palác či palác Piccolomini: to jsou různé názvy pro pozdně barokní palác pojmenovaný po proslaveném francouzském právníkovi a labužníkovi Brillat-Savarinovi. Autorem přestavby je renomované […]

Nový Karlín

Central Group kupuje v Karlíně pozemky za miliardy a chystá tam rozsáhlou rezidenční čtvrť Praha, 26. června 2024 – Společnost Central Group, největší český rezidenční developer, hlásí jednu z největších akvizic na tuzemském trhu s byty za letošní rok. V pražském Karlíně kupuje pozemky o rozloze 5 hektarů, na kterých vyroste nová rezidenční čtvrť s […]

Panorama Jinonice

CREDITAS Real Estate zahájila výstavbu nového rezidenčního projektu v Praze Jinonicích Tento týden zahájila společnost CREDITAS Real Estate výstavbu nového bytového domu v pražských Jinonicích. Projekt s názvem Panorama Jinonice nabídne moderní a komfortní bydlení v jedné z nejklidnějších a historicky nejzajímavějších částí Prahy. Vznikne zde 143 bytových jednotek s dispozicemi od 1+kk až po 4+kk a s dostatečným […]

Pražský trh s byty ožil. Rostou prodeje i počty poskytnutých hypoték

Růst cen je jen otázkou času Oživení zájmu o novostavby je doslova raketové Po rok a půl trvajícím období, během kterého kupující vyhlíželi cenové dno a zlepšení ekonomické situace, se na přelomu letošního roku rezidenční trh v Praze znovu rozběhl a průměrná nabídková cena nových bytů za posledních 6 měsíců vzrostla o 1,4 % na 152 425 […]

Skanska spouští prodej nové etapy v pražských Kbelích, ideální bydlení pro mladé rodiny

Skanska startuje prodej nové etapy v rezidenčním projektu Albatros Kbely v Praze 9. Bytové domy Echo a Foxtrot, pojmenované v duchu letecké abecedy, nabídnou 66 nízkoenergetických bytů. Nové bydlení je navržené podle přísných požadavků enviromentální certifikace BREEAM, nechybí ani solární panely a kvalitní interiérové vybavení včetně systému Smart Home ve standardu. S výstavbou developer počítá na podzim letošního roku s předpokladem […]

Realitní trh opět na vzestupu?

Praha, 7. března 2024 Trend Report 2024 Rok 2023 byl ovlivněn řadou závažných událostí. Kromě trvajícího konfliktu na Ukrajině také energetickou krizí a vysokou inflací. Realitní trh reagoval také na vysoké úrokové sazby a s nimi související výrazně dražší a méně dostupné financování. Očekávání odborníků pro letošní rok už jsou ale v zásadě pozitivní, jak vyplývá z průzkumu […]

Trh s novými byty se vrací na úroveň před krizí, meziročně se prodalo o třetinu více

Praha, 24. 1. 2024 – Poptávka po nových bytech v Praze se v minulém roce každý kvartál zvyšovala a v posledním čtvrtletí dosáhla svého dlouhodobého průměru 1 300 prodaných jednotek. Celkem se loni prodalo 4 000 nových bytů, v meziročním srovnání jde o 29% nárůst. Nabídka zůstává stabilní, nadále je ale nedostatečná pro metropoli velikosti Prahy. Prodejní ceny ve čtvrtém čtvrtletí […]

Modřanský Cukrovar II.

Skanska spouští výstavbu druhé etapy Modřanského cukrovaru. Standardem jsou FVE, recyklace vody a zelené střechy Skanska spouští výstavbu druhé etapy Modřanského cukrovaru, která nabízí 126 bytových a 6 nebytových jednotek. Bytový komplex charakterizuje promyšlená modrozelená infrastruktura, nejnižší energetická náročnost budov PENB – A, certifikace BREEAM a bohatý prostor pro komunitní setkávání. Dokončení druhé etapy je […]

Přidat komentář