Bilance roku 2021: Rekordně nízká nabídka, prodeje však na historickém maximu 

Pražský trh s novými byty má za sebou rekordní rok. Prodeje bytů vystoupaly v loňském roce na počet 7450 prodaných jednotek, což je nejvíce prodaných bytů za posledních třináct let. Na historické minimum se naopak dostala průměrná roční nabídka volných bytů, která v loňském roce klesla na 3300. Nerovnováha mezi nabídkou a poptávkou stojí za nejvyššími cenami i nejrychlejším tempem růstu cen. Odhadovaná hodnota prodaných bytů přesáhla 57 miliard korun. Vyplývá to z analýzy společností Trigema, Skanska a Central Group.

Enormní zájem o bydlení v hlavním městě, poháněný zejména snahou bezpečně uložit své úspory, stále ještě výhodnými úrokovými sazbami a přebytkem úspor v domácnostech, způsobil, že se v loňském roce prodalo historicky nejvíce bytů od roku 2011. Pro srovnání: v roce 2020 se prodalo v hlavním městě 5 800 nových bytů, o rok dříve 5600 jednotek a v roce 2018 to bylo rovných 5 000 bytů. Přesně sedm tisíc bytů se prodalo ve sledovaném období pouze v roce 2015. 

„Loňský rok byl prodejně nejsilnější za posledních 13 let, co primární trh vyhodnocujeme. V prodejích se loni odrazila především snaha kupujících ochránit své úspory před inflací i vědomí, že byt je bezpečné aktivum, které kromě růstu své hodnoty dokáže generovat také výnosy. Dá se tedy říci, že tahounem rostoucí poptávky byli soukromí, a stále častěji i institucionální investoři,“ říká Marcel Soural, předseda představenstva investiční skupiny Trigema. 

Meziročně se v metropoli prodej nových bytů zvedl o téměř 28 procent, tedy o 1650 prodaných bytových jednotek. V posledním čtvrtletí loňského roku se v Praze prodalo 1350 nových bytů, což je stejný počet jako ve třetím čtvrtletí. V meziročním srovnání pak jde o pokles o 700 jednotek. Mimo hlavní město se loni dohromady prodalo 9621 bytů.

Extrémně vysoký byl loni i zájem o financování bydlení prostřednictvím hypotéky. Objem poskytnutých hypoték loni vyšplhal na částku 430 miliard korun, což je zhruba o sedmdesát procent více než v dosud rekordním roce 2020. Loni pak poskytly banky 135 tisíc hypoték. 

Rekord, tentokrát však v poklesu, pak zaznamenala i nabídka volných bytů. Těch v loňském roce bylo na trhu v průměru pouze 3300, což je o 1980 dostupných bytů méně než v roce 2020. Jde o historicky nejnižší nabídku bytů na trhu za posledních deset let. Podobně nízko byla nabídka už jen v roce 2017 kdy bylo k mání 3725 jednotek.  

Ve 4Q 2021 bylo v nabídce 2850 volných jednotek, což je o 100 volných bytů více než v předchozím čtvrtletí, ale v meziročním srovnání jde o pokles o 2100 volných bytů. Oproti poslednímu čtvrtletí roku 2015 jde však o více než 50% pokles nabídky nových nemovitostí. 

„Ještě v roce 2020 bylo v nabídce téměř 6 tisíc nových bytů, nyní to není ani polovina. Situace už je opravdu kritická. A zřejmě se nic v nejbližších letech nezmění, protože nový stavební zákon, který by mohl pomoci, se bude odsouvat a měnit. Přitom rychlejší povolování je ve velkém ekonomickém zájmu státu. Jen v Praze je v přípravě více než 130 tisíc nových bytů, které by státu jen na DPH mohly přinést přes 155 miliard korun,“ říká zakladatel a šéf Central Group Dušan Kunovský.

Stále větší rozpětí mezi poptávkou a nabídkou mělo zároveň vliv na růst cen. Průměrná cena za prodaný nový byt dosáhla v metropoli v posledním čtvrtletí minulého roku na rekordní sumu 137 946 korun za m², což je v meziročním srovnání o téměř 28 % více. Přes 80 % prodaných bytů už se pohybuje s jednotkovou cenou nad 120 tis. Kč/m² a ve 4Q se v Praze prodalo 99,2 % bytů s cenou vyšší než 100 tis. Kč/m².

Odhadovaná hodnota prodaných bytů přesáhla 57 miliard korun, což je meziroční nárůst o 48 %, za posledních 6 let se roční hodnota prodaných bytů zdvojnásobila. Důvody jsou zřejmé – neustálý růst ceny bytů a současný nárůst poptávky. 

Nejdražší byty byly už tradičně v centru Prahy, konkrétně na Praze 1 a 2, kde byla zároveň nejnižší nabídka bytů. Ceny v ostatních městských částech byly víceméně vyrovnané. Nejvyšší poptávka po novém bydlení se týkala Prahy 4, 5 a 9 – v těchto městských obvodech se prodalo 53 % všech bytů v Praze. 

Nejvíce prodaných bytů v posledním čtvrtletí loňského roku bylo opět dvoupokojových, z celkového počtu se jich prodalo 42 %. Dvojpokojové byty následovaly v prodejích garsoniéry, které tvořily zhruba 23 % všech prodaných bytů, a dispozice 3 + kk, které se na celkových prodejích ve 4Q podílely 22 %. 

Kromě prodejních cen pak vzrostly i nabídkové ceny bytů. Podle analýzy Central Group, Trigema a Skanska dosahovala nabídková cena na konci prosince částky 144 408 Kč za m², tedy o 5 % více než v předchozím čtvrtletí a o zhruba 24 % více než před rokem. 

„Tak markantní meziroční nárůst ceny je důsledkem řady faktorů. Na trhu s novými byty vypukl s příchodem pandemie nákupní boom, který mimo jiné souvisí se zájmem kupujících dobře uložit své úspory. Nízká nabídka způsobená pomalým povolováním staveb měla také podstatný vliv na navyšování cen, ve kterých se navíc začaly projevovat i rekordní ceny materiálů, práce a energií. To vše bylo umocněno volebním rokem, který bohužel opět nepřispěl k vyšší předvídatelnosti trhu, ani ke zrychlení povolovacích procesů,“ říká Petr Michálek, předseda představenstva Skanska Reality a.s.

Do rostoucích cen bytů se nemalou měrou promítá i nedostatek a rostoucí cena pozemků. Od roku 2015 vzrostly průměrné ceny pražských pozemků zhruba o 130 %, meziročně o 20 %. Nabídka dostupných pozemků se pak snížila oproti roku 2015 na třetinu.