Co se doopravdy skrývá za růstem cen bytů v Praze?

Na vývoj cen bytů je třeba nahlížet jinou optikou než prostým růstem průměrné ceny za 1 m2 bytové plochy, což je základní údaj objevující se v oficiálních statistikách, tvrdí odborníci developerské společnosti JRD, která nechala zpracovat analýzu, z níž vyplývá, že se za růstem cen nemovitostí v Praze skrývají i jiné důvody než zdražování. 

Statistický údaj průměrné ceny za 1 m2 mohou podle nich významně zkreslovat minimálně tři faktory. Za prvé růst nabídky bytů v rekonstruovaných budovách, za druhé přiblížení bytové výstavby centru metropole a za třetí zmenšování podlahové plochy bytů.
 

Faktor č. 1: roste nabídka bytů v rekonstruovaných budovách

V posledním roce výrazně vzrostl podíl pražských bytů v rekonstruovaných budovách – na více než 20 % z celkové nabídky oproti 10 % v minulých letech.

„Mohlo by se zdát, že byty v novostavbách budou dražší než ty rekonstruované, ale na pražském realitním trhu je tomu nyní přesně naopak. Hodně rekonstruovaných budov se totiž nachází v centru metropole a vznikají v nich jednotky s malou podlahovou plochou (často kolem 20 až 30 m2), které následně kupují investoři pro krátkodobé pronájmy. Průměrná cena za 1 m2 v rekonstruovaných bytech již překročila hranici 130 000 Kč, v novostavbách však aktuálně dosahuje necelých 100 000 Kč. Za růstem průměrné ceny za 1 m2 tak stojí více změna struktury nabízených bytů než samotné zdražování, “ vysvětluje obchodní ředitel JRD Pavel Krumpár.
 

Faktor č. 2: výstavba se přibližuje centru metropole
 

Zajímavým faktem ze současného realitního trhu je přesun developerské výstavby směrem k centru Prahy. Na začátku roku 2017 činila průměrná vzdálenost prodávaných developerských projektů od Národního muzea 5,7 km, ale v polovině roku 2019 to již bylo o 0,7 km méně. „Výrazně se snižuje výstavba v okrajových částech Prahy, což je ještě umocněné neochotou příslušných městských částí povolovat nové projekty v těchto lokalitách. S tím pak samozřejmě souvisí nárůst cenové hladiny nejlevnějšího segmentu bydlení dříve dostupného pro střední třídu a potažmo i průměrné ceny za metr čtvereční bytové plochy,“ doplňuje Pavel Krumpár. 

Ještě v lednu 2017 měla nejlevnější čtvrtina developerských projektů cenu za 1 m2 pod 63 500 Kč, letos v červenci však již přesáhla hranici 90 000 Kč. V přepočtu tak došlo (za dva a půl roku) ke zvýšení cenové hladiny nejlevnějšího segmentu bydlení o více než 40 %. 

Faktor č. 3: zmenšuje se podlahová plocha bytů

Oficiální statistiky prezentují především růst průměrné ceny za 1 m2. To je ale pro zájemce o koupi nemovitosti poněkud zavádějící: ten totiž řeší především to, kolik zaplatí za celý byt. Pokud průměrná cena za 1 m² vzroste o 10 % a zároveň poklesne o 10 % plocha nabízených bytů, což je dnešním trendem na pražském rezidenčním trhu, průměrná cena jednotky se nezmění. Ze statistik však bude vyplývat, že došlo k 10% nárůstu cen. V létě roku 2018 se dal byt v metropoli pořídit v průměru za 7 137 000 Kč, o rok později to bylo 7 160 000 Kč, což je navýšení o necelé 0,5 %. Přitom průměrná cena za 1 m2 stoupla za stejné období o 7,4 %. Podle JRD tak lidé pociťují současnou situaci na trhu spíše zmenšováním prostoru pro bydlení než růstem částky, za níž si mohou koupit zvolenou nemovitost.

Optimismus stranou, realitní bublina nehrozí

Pavel Krumpár shrnuje výsledky, které z analýzy JRD plynou: „Zvyšování průměrné ceny za metr čtvereční ovlivňuje především větší podíl dražších rekonstruovaných budov, dále pak výstavba blíže centru Prahy a zmenšování podlahové plochy jednotek – to vše mnohem více než zdražování novostaveb. Průměrné tempo zdražování nových bytů v developerských projektech v roce 2018 činilo jen 3 %, což je o necelé procento více než byla loňská míra inflace. Realitní bublina nám v blízké době nehrozí. To ale neznamená, že je aktuální situace na trhu optimistická. Komplikované povolovací procesy totiž nadále snižují nabídku nových bytů především v okrajových částech Prahy. Vysoké ceny a zájem investorů pak přispívají k dalším změnám struktury bytových projektů. Vlastní bydlení v Praze se tak pro mnoho lidí stává pouhým snem.“

Novinky

Investoři mohou participovat na mezaninovém financování pro OC Perla

Nová možnost participace na mezaninovém financování provozní fáze stabilizovaného sídlištního obchodního centra Perla v Brně-Žabovřeskách. Za projektem stojí developer Goodwill Real Estate. Celkový objem mezaninového úvěru se bude pohybovat na úrovni 50 mil. Kč. Novou investiční příležitostí na platformě Upvest, která patří do skupiny Komerční banky a je finančním partnerem významných realitních projektů, je možnost […]

PSN ZLEVŇUJE VŠECHNY BYTY

Nabídka platí na všechny aktuálně prodávané projekty PSN kromě luxusního projektu Vanguard. Prozkoumejte širokou paletu projektů od novostaveb až po citlivě zrekonstruované činžovní domy.  Slevy až 1,2 milionu Kč na tyto projekty: 1. BACKYARD Dejvice – precizně rekonstruovaný dům s apartmány vedle ČVUT 2. Ahoj VANGUARD – novostavba plná barev a radosti s vlastním krytým bazénem a wellnessem 3. […]

Rodinné domy Satalice

Praha, 23. listopadu 2023 – Developerská společnost MS-INVEST a.s. zahájila výstavbu projektu Rodinné domy Satalice. V rámci tohoto developerského projektu vznikne celkem 61 řadových rodinných domů s dispozicemi 4+kk a 5+kk a terasou. Pozemky s výměrou až 363 m² nabídnou dostatek prostoru pro celou rodinu. Dokončení projektu je naplánováno na zimu roku 2025. Společnost MS-INVEST […]

Rezidence Chodovec

Praha, 14. listopadu 2023 – Developerská společnost MS-INVEST a.s. zahájila výstavbu dalšího rezidenčního projektu s názvem Rezidence Chodovec. Součástí nového projektu bude 90 bytových jednotek s dispozicemi od 1+kk až po 4+kk a 8 rodinných domů s dispozicemi 5+kk. Nový rezidenční projekt společnosti MS-INVEST se bude nacházet na rozhraní Záběhlic a Chodovce. Dokončení projektu je […]

Výhledy Řeporyje

Praha, 10. listopadu 2023 – Developerská společnost MS-INVEST a.s. zahájila prodej rezidenčního projektu Výhledy Řeporyje. Projekt nabízí celkem 162 bytových jednotek s dispozicemi 1+kk až 5+kk umístěných ve stále vyhledávanější městské části Praha Řeporyje. Komplex čtyř bytových domů se nachází v oblasti s dobrou dostupností nejen do centra města, ale také do přilehlé přírody. Nový […]

Virtuální staging nemovitostí: Efektivní nástroj pro prodej a pronájem

Virtuální staging nemovitostí je metoda, která využívá počítačovou grafiku k vytvoření virtuálního modelu interiéru. Tento model lze použít k prezentaci nemovitosti, která je zatím nezařízená, nebo k úpravě vzhledu již zařízeného interiéru. Virtuální staging má řadu výhod oproti klasickému home stagingu, který spočívá v reálném zařizování nemovitosti nábytkem a dekoracemi. Virtuální staging je: Nové trendy […]

Společnost MS-INVEST a.s. stěhuje brněnské sídlo do svého nově dokončeného projektu Palác Trnitá

Developerská společnost MS-INVEST a.s. stěhuje své brněnské sídlo do nově dokončeného projektu Palác Trnitá. Přesun pobočky do těchto moderních prostor přináší společnosti MS-INVEST mnoho výhod. Kromě rozšířeného pracovního prostoru, který umožňuje efektivnější a inovativnější přístup ke klientům, nabízí nové sídlo také moderní technologická řešení, která umožňují lepší komunikaci a výkon týmu. Projekt Palác Trnitá se […]

Prodeje novostaveb v Praze rostou. Prim hrají malometrážní byty

Pražský bytový trh zažívá za poslední půlrok postupné oživování objemu prodejů. To je způsobeno zrušením přísných limitů ČNB pro poskytování hypotečních úvěrů, nabídkou garantovaných hypoték ze strany developerů a rozšířením nabídky projektů, které byly v předchozím roce a půl staženy z prodeje a čekaly na vhodnou příležitost na opětovné nabídnutí na trh. Novostavby opět v nabídce Na […]

Přidat komentář