Na průměrný byt je potřeba už téměř 15 ročních mezd, přesto se byty kupují čím dál tím více. Proč?

Loni se zdálo, že svítá na lepší časy. Dostupnost bydlení v Praze se mírně zlepšila, když na pořízení průměrného 70metrového bytu stačilo 13,9 ročních mezd. Nyní je ovšem situace nejhorší za celou dobu sledování. Na nový byt v české metropoli lidé potřebují téměř 14,9 ročních mezd. Vyplývá to z červnového Indexu dostupnosti bydlení (CG-Index), který pravidelně zpracovává developerská společnost Central Group.

„Dostupnost bydlení klesá ve všech sousedních zemích a jejich metropolích. Praha ale žebříček s velkým náskokem vede a svůj odstup stále zvětšuje. Ještě v roce 2014 Pražan vydělával na stejně velký byt jako dnes o 5 let kratší dobu. Tedy podobně dlouho jako nyní ve Vídni, Varšavě či Berlíně, které nám mohou jít příkladem,“ říká zakladatel a šéf Central Group Dušan Kunovský.

Růst cen bytů je třikrát rychlejší než růst mezd

Ceny bytů v Praze dlouhodobě rostou výrazně rychleji než mzdy. Zatímco mzdy se od konce roku 2014 zvýšily jen o 32 %, ceny bytů za stejnou dobu vzrostly o 97 %. V nabídkách se nyní pohybují kolem 122 tisíc za metr čtvereční.

„Za stejnou částku 4,3 milionu korun, která v roce 2014 stačila na 70metrový byt, si dnes Pražan koupí jen 35metrový byt. To konkrétně znamená, že zatímco před 7 lety si mohl za tyto peníze pořídit byt 3 + kk, dnes mu vystačí jen na 1 + kk,“ říká Dušan Kunovský. Za poslední rok se ceny bytů zvýšily o 8,5 %, mzdy však pouze o 3,7 %.

Nedostatek bytů a levné hypotéky ženou ceny nahoru

„Na růstu cen se podepisuje hned několik faktorů – na jedné straně jsou to zvyšující se náklady kvůli zdražování materiálů, zvyšování cen stavebních prací a pozemků, ale také nedostatek pracovníků, který se ještě prohloubil odlivem zahraniční pracovní síly během pandemie. Na straně druhé stojí obrovská poptávka po bydlení v době nejistoty a levných hypoték, kterou nabídka bydlení v Praze nestíhá pokrývat,“ píše se v analýze Central Group.

„Lidé si letos na hypotéky půjčili už tolik peněz, jako za celý rok 2019. A obrovský zájem o hypotéky neklesá ani přes nepřestávající zdražování hypoték. Průměrná úroková sazba hypoték podle ukazatele Fincentrum Hypoindex vzrostla během května o osm bazických bodů na 2,06 procenta. Nad hranicí dvou procent byla průměrná sazba naposledy v říjnu 2020,“ upozorňuje generální ředitel a předseda představenstva Ekospol, a. s., Evžen Korec.

Ekobyty U Obory

Přitom se například letos povolilo pro výstavbu o 40 procent méně bytů než před rokem. Podle analýzy Central Group potřebuje Praha povolovat a stavět alespoň 10 tisíc nových bytů ročně, aby se mohla rozvíjet. Kvůli komplikovaným schvalovacím procesům se je ale nedaří v dostatečném množství dostávat na trh. Od ledna do dubna stavební úřady v Praze povolily 1111 nových bytů v bytových domech. Podprůměrný byl i celý loňský rok, kdy se v Praze v bytových domech povolilo jen 3246 bytů. Pokud by nadále pokračovalo toto tempo, za celý rok 2021 stavební úřady pustí jen kolem 3300 bytů. Tedy jen třetinu nutného počtu.

Při nedostatku bytů sice ceny stoupají, ale zájem o jejich koupi neutuchá. „Dlouhodobé zkušenosti jasně ukazují, že koupě nemovitosti se vyplatí v jakékoliv době. Jejich hodnota totiž v čase roste, což se zatím vždy potvrdilo. I přes dočasný pokles nakonec nemovitosti opět svou cenu získaly a často i výrazně překonaly, “ říká Evžen Korec.

Každý dvacátý Čech si kupuje nemovitost jako investici

Podle aktuálního průzkumu společnosti EMA data odhaduje třetina Čechů hodnotu svého majetku na 1 až 5 milionů korun. Dvě třetiny populace přitom kromě úspor vlastní také nemovitost, každý dvacátý ji používá jako investici. 
Úspory českých domácností podle ČSÚ za poslední rok v důsledku pandemie vzrostly o více než 18 %. „Spotřeba domácností byla různými omezeními, povinnými home-office režimy i uzavřenými prodejnami velmi limitována. Bylo naprosto očekávatelné, že se prostředky Čechů díky této zadržené spotřebě ve velké míře přelijí do úspor,“ uvádí Petr Zámečník, analytik EMA data. Nejčastěji (v 36 %) tak nyní Češi podle aktuálních čísel společnosti EMA data disponují majetkem do výše 100 000 Kč a v rozmezí od 1 do 5 milionu Kč (30 %). V této částce přitom Češi nemají jen úspory a investice, významný podíl tvoří i nemovitosti. Ty vlastní podle EMA data 68 % populace.

Smíchov City

Češi nejčastěji – v 54 % – vlastní nemovitost, ve které zároveň bydlí. „Není překvapením, že nemovitosti vlastní především starší a vzdělanější populace. Má vyšší příjmy, a měla také více času si naspořit potřebné prostředky, ať již pro přímou koupi nebo jako základ pro hypotéku,“ upřesňuje Petr Zámečník.

Praha se nevyplatí, co takhle rekreační oblasti nebo Ústecko?

Za poslední rok vzrostl také zájem o rekreační nemovitosti, které aktuálně vlastní 8 % Čechů. „Situace na trhu nemovitostí nahrávala koupi – vyšší úspory, extrémně nízké úrokové sazby a také zvýšený zájem o to, jak bydlíme, to vše se na nemovitostním trhu podepsalo. Kromě nemovitostí pro vlastní užívání také Češi začali objevovat nemovitosti jako investice,“ doplňuje Martin Viktora, jednatel EMA data. Podle průzkumu nyní za tímto účelem nemovitost vlastní 6 % respondentů.

Aparthotel Svatý Vavřinec

„Investice do pražských bytů v současné době nedává pro běžného člověka úplně smysl. A to i přes to, že vložit peníze takříkajíc do cihly je jinak velmi efektivní, zejména pokud slouží k dlouhodobému bydlení,“ říká Miloslav Lafek. Z analýzy, kterou v květnu provedla společnost Lusq, vyplynulo, že nejvýhodnější jsou investice v Ústeckém kraji. Aktuálně zde metr čtvereční bytu v osobním vlastnictví stojí 26 866 Kč, přičemž republikový průměr je 57 075 Kč. „I když se Ústecký kraj nezdá jako ideální místo pro investici do nemovitostí, je třeba si uvědomit širší kontext. Ústecký kraj má robustní revitalizační plány, plánuje obnovit jak urbanizované oblasti, tak zelené plochy. Ceny do budoucna budou zcela jistě stoupat, což už ostatně v meziročním srovnání pozorujeme,“ uzavírá Miloslav Lafek. Cena nemovitostí zde meziročně stoupla o 25,6 %. 

Jak se vrátit do normálu?

„Aby se ceny vrátily k normálu, bylo by potřeba povolit velké rezidenční projekty se stovkami až tisíci bytů. Jen takové dokážou vrátit na trh cenově dostupné bydlení. Že je o takové bydlení velký zájem dokládá náš nejnovější projekt Ekobyty U Obory, kde během pár dnů po zahájení prodeje zůstalo v nabídce jen pár posledních bytů. A i ty jsou nezávazně rezervovány. Stačilo nabídnout ceny pod celopražským průměrem a po bytech se jen zaprášilo. Jde ale jen o výjimku, která se nebude jen tak opakovat,“ říká Evžen Korec.

Šéf Central Goup Dušan Kunovský vidí velkou perspektivu změny současného stavu kromě rychlejšího povolování výstavbou rezidenčního bydlení na brownfieldech. „Téměř 2/3 připravovaných bytů v hlavním městě (téměř 80 tisíc) připadá na projekty plánované na místech starých průmyslových areálů. Vyrůst by na nich mohlo bydlení pro několik stovek tisíc lidí. Důvodů pro zaměření výstavby na brownfieldy je mnoho. Ačkoli pro investory je na nich nákladnější stavět než na zelené louce, pro město je výstavba výhodnější. Je zde již hotová infrastruktura a často jde o velmi atraktivní lokality v blízkosti centra. Podle studií IPR je člověk žijící v centru pro město až 13x levnější než člověk žijící na okraji. Přeměna zanedbaných částí města na nové čtvrti s obchody, službami a parky je pro rozvoj Prahy nezbytná,“ uvádí Dušan Kunovský.

Parková čtvrť

Nové vedení Prahy si důležitost brownfieldů uvědomuje a po dlouhé době příprav a povolování se proto již několik velkých průmyslových ploch začíná měnit na nové čtvrti a další se dostávají do finální fáze schvalování. K největším současným projektům tohoto typu patří Smíchov City developerské společnosti Sekyra Group, Nuselský pivovar Penta Real Estate a proměna opuštěného nákladového nádraží v Praze 3, kde Central Group v květnu zahájil prodej Parkové čtvrti. Následovat budou ještě letos od Central Group dva další velké projekty na brownfieldech – Tesla Hloubětín v Praze 9 a Park Kavčí Hory v Praze 4.