Pomůže nový stavební zákon zastavit růst cen nového bydlení?

Pokud by se prosadil v původním znění, tedy tak, jak byl zamýšlen, určitě by se něco podstatného změnilo. Probíhající diskuse, a to i ta, která konala ve čtvrtek 29.4.2021 on-line v rámci ukazuje, že spory, které se vedou při zpracování až 8000 připomínek, mohou vést nakonec k tomu, že jak se vyjádřil moderátor diskuse Tomáš Běhounek, Partner bnt attorneys in CEE, „nový stavební zákon se nakonec nemusí líbit nikomu.“ 

Vcelku je to prosté. Poptávka po nových bytech roste, zatímco nabídka se naopak snižuje. Výsledkem jsou neustále se zvyšující ceny bytů. Podle poslední společné analýzy developerských společností Trigema, Skanska a Central Group bylo „ke konci března v nabídkách jen 4200 rezidenčních jednotek, což je nejméně za poslední tři roky“. Počty nových bytů se tedy zmenšují, namísto toho, aby jich bylo více. Na vině je, jak všichni uznávají, složitý a dlouhý povolovací proces nových staveb, který by měl nový stavební zákon výrazně urychlit. Jak uvedl Pavel Černý z kanceláře Frank Bold Advokáti zaujímá ČR v délce stavebního řízení 156. místo ze 190 zemí v žebříčku WB Doing Business 2018. 

Jak vyplynulo z diskuse, jsou v návrhu změny, které stavební řízení bezesporu urychlí, ať už jde třeba o digitalizaci celého procesu, stanovení pevných a závazných lhůt pro vydání stavebního povolení nebo fakt, že „odvolací orgán“, jak řekl Tomáš Běhounek, „by měl jednoznačně rozhodnout, čímž přestane ping-pong mezi odvolacím úřadem a stavebním úřadem, který celé řízení neúměrně protahuje.“ Zjednodušeně řečeno by mělo být konečným výsledkem nového stavebního zákona „naplnění slibu 1 úřad, 1 řízení, 1 razítko a povolení do 1 roku,“ jak uvedl již ve svém dřívějším prohlášení Ing. Tomáš Kadeřábek, ředitel Asociace developerů České republiky, který se také zúčastnil diskuse.

Jenže tak jednoduché to nebude. Zatímco řadu procedurálních kroků se snad podaří vyřešit a dojít k nějakému kompromisu, kamenem úrazu, který zatím všechno hatí, je to první: 1 úřad. Podle Tomáše Kadeřábka z Asociace developerů by měl být 1 úřad součástí státní správy, podle Radky Vladykové, výkonné ředitelky Svazu Měst a Obcí ČR by měl naopak zůstat součástí samosprávy.

Obě strany k tomu mají své důvody. Pokud bude podle Tomáše Kadeřábka stavební úřad součástí samosprávy, nelze se ubránit politickému vlivu. Politici si nezřídka neodpustí zajít za příslušným úředníkem do „svého“ stavebního úřadu, konec konců mu dávají odměny oni a ne stát, a „soukromě zasahují“ podle svých potřeb do jeho chodu se slovy tohle pozdrž, tohle nepouštěj apod. Právníci tomu říkají, jak uvedl Pavel Černý „riziko systémové podjatosti.“ 

Podle Tomáše Kadeřábka „by měly mít obce výrazný podíl na tvorbě územního plánu, aby stavebník jasně viděl, co tam může postavit, a řekl si, líbí se mi to, budu zde stavět, nelíbí se mi to, jdu jinam. Politický vliv by měl být v územním plánu, ne však v povolovacím řízení.“

Ale i poté to nemusí být tak jednoduché, jak upozornil Tomáš Běhounek, když řekl, že častá reakce samosprávy zní: „My víme, že je to v souladu s územním plánem, ale stejně se nám to nelíbí.“

Radka Vladyková naopak vidí problém v centralizaci moci, pokud se kompetence zcela odeberou samosprávě, protože „zestátněním státní správy se ještě žádný proces neurychlil.“ Česká republika má 6250 obcí, z nichž každá má své specifické problémy, které by centrum nedokázalo efektivně řešit. Uvedené problémy se ale především týkají Prahy a velkých měst. Navíc, kde vezme státní správa kvalifikované úředníky, když se už dnes potýkají obce i města s jejich nedostatkem. Úředníci mají a budou mít velkou zodpovědnost, přitom v nejvyšší třídě ohodnocení mohou obdržet základní plat v maximální výši okolo 35 000 Kč. Proškolení „nováčků“ přitom vyžaduje nemalé náklady. Bude na to zadlužený stát mít?   

To je jen náznak problémů, které nový stavební zákon evokuje. Po dvou letech diskusí se ukazuje, že mezi developery a samosprávou to stále jiskří, i když obě strany se snaží najít rozumný kompromis. Tak se už ostatně děje i bez opory nového stavebního zákona při jednáních developera a obcí či městských částí. Je to však velmi složité a časově náročné, což naznačuje i neustále se snižující počet tržně nabízených bytů.

Jak se to změní? V červnu až červenci tohoto roku se předpokládá schválení návrhu poslaneckou sněmovnou, pokud počítáme i s vrácením zákona Senátem. V červenci rok 2023 by pak měl zákon nabýt účinnosti. To je ale „setsakramentsky“ dlouhá doba. Jestliže totiž předpokládáme, že praktické využití zákona bude také nějakou dobu trvat, pak vyhlídky výstavby většího množství bytů a tím i zastavení růstu cen nejsou zrovna nadějné. 

Řečeno slovy Tomáše Kadeřábka: „Současná situace je chaos a utrpení. Je třeba revoluční změna, ne evoluční.“